築50年以上！相続した老朽住宅付き土地、売却は更地か現状か？最善の選択とは？

相続した老朽住宅の売却方法：現状渡しと更地売却の比較

築50年以上経過した住宅と土地を相続し、売却を検討されているとのこと。現状渡し（そのままの状態での売却）と更地売却、どちらが有利か迷われるのは当然です。結論から言うと、多くのケースでは更地にして売却する方が有利です。しかし、状況によっては現状渡しの方が良い場合もありますので、それぞれのメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

現状渡し売却のメリットとデメリット

現状渡しとは、建物の解体やリフォームをせずに、現状のまま売却する方法です。

• メリット：解体費用などの初期費用が不要です。手続きも比較的シンプルです。
• デメリット：建物の老朽化による減価償却（資産価値の減少）が大きく、売却価格が低くなる可能性が高いです。また、買い手は建物の修繕や解体費用を負担することになるので、購入をためらう可能性があります。さらに、建物の瑕疵（欠陥）に関する責任も売主であるあなたに残る可能性があります。

更地売却のメリットとデメリット

更地売却とは、建物を解体し、更地にしてから売却する方法です。

• メリット：売却価格が高くなる可能性が高いです。土地の用途が広がり、買い手候補も増えます。また、建物の瑕疵に関する責任から解放されます。
• デメリット：解体費用、撤去費用、申請費用など、初期費用がかかります。解体工事には時間と手間がかかります。また、アスベスト（有害物質）などの問題が発生する可能性も考慮する必要があります。

関係する法律・制度

不動産の売買には、民法（私人間の権利義務を定めた法律）や不動産登記法（不動産の所有権などを登記する法律）などが関係します。特に、建物の解体には建築基準法（建築物の構造や安全に関する法律）に基づいた手続きが必要となる場合があります。

誤解されがちなポイント

「現状渡しの方が手間がかからないから良い」と考える方がいますが、必ずしもそうではありません。現状渡しでは、売却価格が低くなる可能性が高く、結果的に損をする可能性があります。また、建物の状態によっては、買い手が見つからない可能性も考慮しなければなりません。

実務的なアドバイスと具体例

まずは、複数の不動産会社に査定を依頼し、現状渡しと更地売却のそれぞれの価格を比較してみましょう。解体費用などの見積もりも取得し、費用と売却価格の差額を比較することで、どちらの方法がより有利か判断できます。例えば、現状渡しで1000万円、更地売却で1200万円で売却でき、解体費用が200万円だった場合、更地売却の方が800万円の利益が大きくなります。

専門家に相談すべき場合とその理由

相続税の申告、解体工事の手続き、売買契約など、不動産売買には複雑な手続きが伴います。専門知識がないと、損をする可能性もあります。税理士、不動産会社、弁護士など、必要に応じて専門家に相談することをお勧めします。

まとめ

築50年以上経過した老朽住宅の売却は、更地売却の方が多くの場合、有利です。しかし、解体費用などの初期費用や、建物の状態、周辺環境など、様々な要因を考慮する必要があります。複数の不動産会社に相談し、専門家のアドバイスを受けながら、最適な方法を選択しましょう。