築51年実家の売却！瑕疵担保責任と確定測量、そして安心取引のための完全ガイド

築51年住宅売却の基礎知識

まず、築51年の住宅売買における基本的な知識を整理しましょう。古い住宅の売買は、新築と比べて多くの注意点があります。特に、建物の状態、土地の境界、法律的な問題など、注意深く確認することが重要です。

400万円での売却：リスクと現実

質問者様は土地相場400万円で売却したいと考えていますが、これは非常にリスクが高い可能性があります。築51年の住宅は、老朽化による修繕費用が予想以上に高額になる可能性があります。400万円という価格では、買主さんがリフォーム費用を負担したとしても、売買後に予想外の修繕が必要になった場合、売主である質問者様に責任が及ぶ可能性があります。

瑕疵担保責任とは？

瑕疵担保責任とは、売買契約において、売買された物件に隠れた欠陥（瑕疵）があった場合、売主が買主に対して責任を負うというものです（民法第570条）。具体的には、修理費用負担や契約解除などが考えられます。築51年の住宅では、シロアリ被害や雨漏りなど、目に見えない瑕疵が存在する可能性が高いです。そのため、瑕疵担保責任を明確にしておくことが非常に重要です。

確定測量：本当に不要？

不動産会社から「公簿売買で確定測量は不要」と言われたとのことですが、これは必ずしも正しいとは言えません。公簿（公図）はあくまで登記簿に記載された土地の面積や境界を示したものなので、必ずしも正確とは限りません。特に、隣接地が畑など、境界が曖昧な場合、確定測量を行うことで境界を明確にし、トラブルを未然に防ぐことができます。隣接地主への紹介は良い配慮ですが、境界確定は専門家による測量で確認するのが安心です。

瑕疵保険の加入タイミング

買主さんが建物診断士を雇ってリフォームするとのことですが、瑕疵保険の加入タイミングは、リフォーム工事完了後が一般的です。リフォーム工事によって、新たな瑕疵が発生する可能性も考慮して、工事完了後に保険に加入することで、リフォーム後の建物の状態をカバーできます。

今回のケースにおける実務的なアドバイス

今回のケースでは、400万円という価格設定は低すぎる可能性があります。不動産会社との価格交渉を改めて行い、市場価格を考慮した適切な価格設定をするべきです。また、瑕疵担保責任を明確にするために、売買契約書に具体的な条項を盛り込む必要があります。さらに、確定測量を行うことで、境界に関するトラブルを回避し、安心な取引を進めることができます。

専門家に相談すべき場合

不動産売買は複雑な手続きが伴います。今回のケースのように、古い住宅の売買、瑕疵担保責任、確定測量など、専門的な知識が必要な場面では、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することを強くお勧めします。

まとめ：安心安全な売買のために

築51年の住宅売買は、様々なリスクを伴います。価格設定、瑕疵担保責任、確定測量、瑕疵保険など、それぞれの点を慎重に検討し、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることが、安心安全な取引を行うために不可欠です。安易な判断は後々大きな問題につながる可能性があることを、十分に理解しておきましょう。 今回のケースでは、400万円という価格設定はリスクが高く、専門家への相談が強く推奨されます。