築60年以上！相続した老朽物件の売却と税金…コロナ渦での不安と将来設計

質問の概要

私は17年前に母から相続した築60年以上の家を賃貸で貸しています。しかし、老朽化による修繕費が嵩み、家賃収入では賄いきれません。コロナの影響もあり、収入減も心配です。将来的にこの物件に住む予定はなく、娘もいるので、相続税の心配もあります。そのため、安くても良いので売却したいと考えています。しかし、夫は売却による税金のことを心配しており、廃業後の売却を希望しています。相続時の購入価格が不明なため、売却時の税金がどれくらいになるのかが不安です。土地は500万円程度と予想していますが、建物はほぼ0円と考えて良いのでしょうか？売却した場合、翌年の税金はおよそいくらになるか知りたいです。

短い回答

売却益が少額であれば、税金はそれほど高額になりません。しかし、正確な金額は不動産の評価額や売却価格、夫の廃業時期などによって大きく変わるため、税理士への相談が必須です。

相続した老朽物件の売却と税金に関する基礎知識

まず、不動産の売却によって発生する税金について理解しましょう。一般的に、不動産売却で利益が出た場合、譲渡所得税（所得税の一種）がかかります。譲渡所得とは、売却価格から取得費（購入価格や修繕費など）と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた利益のことです。

今回のケースでは、相続によって取得した不動産を売却するため、取得費の算出が重要になります。相続時における不動産の価額（時価）が取得費となります。相続税の申告時に評価された金額が、取得費として扱われるのが一般的です。しかし、質問者様は相続時の購入価格が不明なため、専門家による評価が必要となるでしょう。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、相続時の取得費が不明なため、売却益（＝売却価格ー取得費ー譲渡費用）が正確に算出できません。そのため、譲渡所得税の額も正確には計算できません。土地を500万円と仮定し、建物がほぼ0円とすれば、売却価格が500万円以下であれば、譲渡所得は発生しないか、非常に少ない可能性があります。しかし、これはあくまで仮定に基づいた推測です。

関係する法律や制度

不動産の売却には、譲渡所得税に関する税法（所得税法）が適用されます。また、不動産の評価については、税務署が定める基準や、不動産鑑定士による評価などが参考になります。

誤解されがちなポイントの整理

「購入金額より安く売却したら税金がかからない」という認識は、必ずしも正しくありません。売却価格が取得費を下回ったとしても、必ずしも税金がかからないとは限りません。取得費の算定方法や、その他の経費の控除など、税法上の細かい規定によって税額は変動します。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、土地の評価額が500万円、売却価格が400万円、仲介手数料が10万円だった場合。取得費が500万円を超えていれば、譲渡所得は発生しません。しかし、取得費が490万円だった場合、譲渡所得は10万円（400万円-490万円+10万円）となり、税金が発生する可能性があります。

正確な税額を算出するには、相続時の不動産の評価額、売却価格、仲介手数料などの譲渡費用を確定し、税法に基づいた計算を行う必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースのように、相続した不動産の売却で税金に関する不安がある場合は、税理士への相談が強く推奨されます。税理士は税法に精通しており、正確な税額の計算や、節税対策のアドバイスを行うことができます。特に、取得費が不明な場合、専門家の知識と経験が不可欠です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

相続した不動産の売却で税金が発生するかどうかは、取得費（相続時の不動産の評価額）と売却価格、譲渡費用によって決まります。取得費が不明な場合は、税理士に相談して正確な評価額を算定してもらいましょう。コロナの影響で収入が不安定な状況であるため、税金対策を含めた将来的な資金計画を立てることも重要です。早めの専門家への相談が、安心できる売却につながります。