築60年木造アパート、他府県にある相続物件の売却価格：更地価格との比較と売却戦略

１．相続物件の現状と売却の課題

ご質問は、築60年の木造アパート（居住者3世帯あり）の売却価格を、更地価格との比較で知りたいというものです。遠隔地にあること、老朽化した木造建築であること、そして入居者がいることは、売却を難しくする要因となります。

２．更地価格との比較：減価とリスク

一般的に、既存建物付き不動産の価格は、更地価格よりも低くなります。その理由は以下の通りです。

* **建物の減価償却：** 築60年の木造建築は、老朽化（劣化）が著しく、耐用年数（建物が使用できる期間）を大きく超えています。耐震性やメンテナンスの費用も考慮すると、価値は大きく減価します。
* **解体費用：** 建物を取り壊すには解体費用がかかります。この費用は、売却価格から差し引かれるため、更地価格との差額が大きくなります。
* **リスク：** 入居者がいる場合、空室リスク（入居者が退去し、空室となるリスク）や、建物の修繕費用負担、トラブル発生リスクなども考慮されます。買い手はこれらのリスクを価格に織り込みます。

３．価格査定における要素：築年数、立地、建物状態

価格査定は、更地価格をベースに、建物の状態、築年数、立地条件、そして入居状況などを総合的に判断して行われます。築60年の木造アパートの場合、更地価格の30～70％程度になるケースが多いですが、これはあくまで目安です。

* **築年数：** 築年数が古いほど、減価率が高くなります。
* **立地条件：** 駅からの距離、周辺環境、利便性などは価格に大きく影響します。好立地であれば、減価率は低くなる可能性があります。
* **建物状態：** 建物の修繕状況、耐震性、設備の老朽化具合なども重要です。状態が良いほど、減価率は低くなります。
* **入居状況：** 満室であれば、多少価格が高くなる可能性があります。逆に空室が多いと、価格が下がる可能性があります。

４．関係法令：建築基準法、不動産登記法

売買には、建築基準法（建物の構造や安全性に関する法律）や不動産登記法（不動産の所有権や権利関係に関する法律）が関係します。特に、老朽化した建物の売買では、法令に抵触しないか、事前に確認する必要があります。

５．誤解されがちな点：更地価格と売却価格の差

更地価格と売却価格の差は、必ずしも解体費用だけではありません。建物自体の価値、リスク、そして売却にかかる諸費用なども考慮されます。

６．実務的なアドバイス：専門家への相談と売却戦略

築60年の木造アパートの売却は、専門家の助言が不可欠です。不動産会社や税理士、弁護士などに相談し、最適な売却戦略を立てましょう。

* **不動産鑑定士による価格査定：** 正確な価格を知るために、不動産鑑定士に依頼して査定してもらうことをお勧めします。
* **不動産会社への相談：** 売却活動は不動産会社に依頼するのが一般的です。複数の会社に相談し、比較検討しましょう。
* **入居者への対応：** 入居者との良好な関係を維持し、スムーズな退去を促す必要があります。
* **税金対策：** 相続税や譲渡所得税などの税金対策も重要です。税理士に相談しましょう。

７．専門家相談の必要性とまとめ

老朽化した建物、遠隔地、入居者ありという状況では、売却は複雑です。専門家の助言なしに売却を進めると、思わぬ損失を被る可能性があります。不動産会社、税理士、弁護士など、それぞれの専門家に相談し、最適な方法を検討しましょう。今回の重要なポイントは、更地価格を目安にしながらも、建物の状態、立地、入居状況など様々な要素を考慮し、専門家の助言を得て売却戦略を立てる必要があるということです。