築70年老家改修・増築！名義と贈与税、新築時の資金援助について徹底解説

【背景】
* 祖母名義の築70年の家に、祖母、父、私、妻、子の5人で暮らしています。
* 老朽化しているキッチンと風呂の改修、そして私たち夫婦と子供のための寝室と子供部屋を増築する予定です。
* 改修・増築費用は祖母と父が出してくれる予定です。

【悩み】
* 増築部分は私名義になりますか？それとも祖母名義のままですか？
* 増築部分が私名義になった場合、贈与税の対象になりますか？
* 将来、私が家を新築する場合、祖母や父からいくらまで贈与税がかからないお金をもらえますか？

増築部分は原則祖母名義、贈与税の可能性あり。新築資金は年間110万円まで非課税。

改修・増築工事と所有権の関係

まず、建物の所有権について理解しましょう。現在、お住まいの家は祖母さんの所有物です（所有権は祖母にあります）。改修工事（キッチン、風呂の改修）は、既存建物の状態を良くする工事なので、所有権に影響はありません。祖母さんの所有権は変わりません。

しかし、増築工事（寝室、子供部屋の増築）は、建物の面積を増やす工事です。増築部分の所有権も、原則として祖母さんに帰属します。増築工事によって新しくできた部分も、既存の建物の一部として扱われるのが一般的です。ただし、工事契約書や所有権に関する明確な合意があれば、別の話になります。増築部分の所有権をあなた名義にするには、祖母さんとの間で明確な合意と、所有権移転登記（所有権の変更を法的に登録すること）が必要になります。

贈与税に関する注意点

増築費用を祖母と父が出資し、増築部分の所有権が祖母さんのままの場合、贈与税の問題は発生しません。しかし、増築部分の所有権をあなた名義にする場合は、贈与とみなされ、贈与税の対象となる可能性があります。これは、祖母と父からあなたへの「財産（増築部分の価値）」の贈与と解釈されるためです。

贈与税は、贈与された財産の価額に応じて課税されます。贈与税の計算は複雑なので、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

誤解されがちなポイント：改修と増築の違い

改修工事と増築工事は、法律上明確に区別されます。改修は既存建物の修繕・改築で、所有権に影響を与えません。一方、増築は建物の面積を増やす工事で、所有権に影響を与える可能性があります。この違いを理解することが重要です。

実務的なアドバイス：契約書の作成と税理士への相談

増築工事を行う前に、祖母、父、あなたの間で、工事内容、費用負担、所有権の帰属などを明確に記した契約書を作成しましょう。また、贈与税の計算や申告は複雑なため、税理士に相談して適切な手続きを行うことが重要です。

専門家に相談すべき場合

増築工事や所有権移転、贈与税に関する手続きは複雑です。少しでも不安な点があれば、弁護士や税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを回避し、スムーズに手続きを進めることができます。

まとめ：明確な合意と専門家への相談が重要

今回のケースでは、増築部分の所有権の帰属と贈与税の問題が重要です。祖母、父、あなたの間で明確な合意を行い、契約書を作成しましょう。また、贈与税の計算や申告は専門家に依頼することをお勧めします。事前に専門家と相談することで、後々のトラブルを避け、安心して改修・増築工事を進めることができます。特に、贈与税の申告期限を過ぎると、ペナルティが発生する可能性もあるため、注意が必要です。早めの相談が安心です。