築80年の空き家を近隣住民に売却！自作の売買契約書で注意すべき点とは？

売買契約書の基礎知識：不動産売買とは？

不動産売買とは、土地や建物などの不動産の所有権を、金銭と引き換えに譲渡する契約のことです。今回のケースのように、個人間で売買を行う場合もあれば、不動産業者を仲介して行う場合もあります。不動産売買は、高額な取引となることが多く、後々トラブルにならないよう、契約内容を明確にしておくことが非常に重要です。

今回のケースでは、築80年の空き家を近隣住民に売却するとのことですので、建物の状態や土地の権利関係など、注意すべき点がいくつかあります。特に、不動産業者を介さない場合は、売主（あなた）が契約内容をしっかりと理解し、責任を持って対応する必要があります。

自作の売買契約書で必須の記載事項とは？

自作の売買契約書を作成する際には、以下の項目を必ず記載するようにしましょう。これらの項目は、売買契約の基本的な要素であり、後々のトラブルを未然に防ぐためにも、正確に記載することが大切です。

• 売買対象となる不動産の特定：
  • 土地の場合は、地番、地目（土地の種類）、地積（面積）などを記載します。法務局で取得できる「登記事項証明書」（登記簿謄本）に記載されている情報を正確に転記しましょう。
  • 建物がある場合は、家屋番号、種類、構造、床面積などを記載します。こちらも、登記事項証明書に記載されている情報を参照します。
  • 住所も忘れずに記載しましょう。
• 売買代金と支払い方法：
  • 売買代金の金額を明確に記載します。
  • 支払いのタイミング（手付金の有無、残金の支払い時期など）と、支払い方法（現金、銀行振込など）を具体的に定めます。
• 引き渡しに関する事項：
  • 不動産の引き渡し日を明確にします。
  • 引き渡し方法（鍵の受け渡しなど）についても記載します。
  • 固定資産税等の精算方法についても定めておきましょう。日割り計算で精算するのが一般的です。
• 契約不適合責任に関する事項：
  • 売買対象の不動産に、契約内容と異なる点（雨漏り、シロアリ被害など）があった場合の、売主の責任について定めます。
  • 契約不適合責任を負う期間（引き渡しから〇ヶ月間など）を定めることも可能です。
• その他：
  • 契約解除に関する事項（契約違反があった場合の解除条件など）
  • 紛争解決に関する事項（裁判管轄など）
  • 特記事項（別途合意した事項など）

不動産売買で関係する法律や制度

不動産売買には、様々な法律や制度が関係してきます。主なものとしては、以下のものがあります。

• 民法：
  • 売買契約に関する基本的なルールを定めています。契約の成立要件、当事者の権利と義務、契約不適合責任など、不動産売買の根幹をなす規定が含まれています。
• 不動産登記法：
  • 不動産の権利関係を公示するための登記に関するルールを定めています。売買によって所有権が移転した場合、速やかに所有権移転登記を行う必要があります。
• 都市計画法、建築基準法：
  • 建物の建築や利用に関する規制を定めています。用途地域によっては、建物の用途が制限される場合や、増改築ができない場合があります。
• 宅地建物取引業法：
  • 不動産業者の業務に関するルールを定めています。今回のケースでは、不動産業者を介さないため直接関係はありませんが、不動産売買に関する知識を深める上で参考になります。

これらの法律や制度を理解しておくことで、不動産売買におけるリスクをある程度把握し、適切な対応をとることができます。ただし、専門的な知識が必要となる場合もあるため、必要に応じて専門家（弁護士、司法書士など）に相談するようにしましょう。

格安売買で注意すべきポイント

格安で不動産を売買する場合、特に注意すべき点がいくつかあります。以下に、主な注意点と、その対策について解説します。

• 物件の状態の正確な把握：
  • 築80年の空き家の場合、建物の老朽化が進んでいる可能性が高く、修繕が必要な箇所があるかもしれません。雨漏り、シロアリ被害、設備の故障など、事前にしっかりと調査し、買主に正確に伝える必要があります。
  • 売主が建物の状態を把握していない場合、売買後に買主から「契約不適合責任」を問われる可能性があります。
  • 対策：専門家（建築士など）に建物の状態調査を依頼し、その結果を買主に開示する。売買契約書に、建物の現状に関する詳細な情報を記載する。
• 権利関係の確認：
  • 土地や建物に、抵当権などの担保権が設定されていないか、他の権利関係（借地権など）がないかを確認する必要があります。
  • これらの権利関係が残っていると、売買後にトラブルになる可能性があります。
  • 対策：登記事項証明書を取得し、権利関係を詳細に確認する。必要に応じて、司法書士に相談する。
• 価格設定の妥当性：
  • 格安で売却する場合、価格の根拠を明確にしておくことが重要です。近隣の不動産の売買事例を参考にしたり、不動産鑑定士に相談して、適正な価格を算出することも検討しましょう。
  • あまりにも安すぎる価格設定は、後々トラブルの原因になる可能性があります。
  • 対策：複数の不動産情報を比較検討し、価格の妥当性を検証する。専門家のアドバイスを受ける。
• 税金に関する注意：
  • 不動産売買には、譲渡所得税や固定資産税などの税金がかかります。格安で売却した場合でも、税金が発生する可能性があります。
  • 税金に関する知識がないと、思わぬ税負担が発生する可能性があります。
  • 対策：税理士に相談し、税金に関するアドバイスを受ける。

実務的なアドバイスと具体例

自作の売買契約書を作成するにあたり、実務的なアドバイスと、具体的な記載例をいくつかご紹介します。

1. 物件の詳細な記載

売買対象となる不動産を特定するために、以下の情報を記載します。

• 土地：所在、地番、地目、地積
• 建物：家屋番号、種類、構造、床面積
• これらの情報は、登記事項証明書に記載されていますので、正確に転記しましょう。

2. 売買代金と支払い方法の明確化

売買代金の金額、手付金の有無、残金の支払い時期、支払い方法（現金、銀行振込など）を具体的に記載します。

例：「売買代金は〇〇円とし、買主は売主に対し、手付金として〇〇円を令和〇年〇月〇日に支払い、残代金〇〇円を令和〇年〇月〇日に売主指定の銀行口座に振り込むものとする。」

3. 契約不適合責任に関する条項

売買対象の不動産に、契約内容と異なる点があった場合の、売主の責任について定めます。

例：「売主は、引き渡し後〇ヶ月間、隠れた瑕疵（雨漏り、シロアリ被害など）について、契約不適合責任を負うものとする。」

4. 特記事項の活用

別途合意した事項がある場合は、特記事項として記載します。例えば、

• 「本物件は現況有姿（現状のままで）引き渡すものとし、売主は瑕疵担保責任を負わない。」
• 「買主は、本物件の〇〇部分について、〇〇の修繕を行うものとする。」

など、具体的な内容を記載します。

専門家に相談すべき場合とその理由

自作の売買契約書を作成する場合でも、専門家への相談を検討することをお勧めします。特に、以下のようなケースでは、専門家のアドバイスが不可欠です。

• 不動産売買に関する知識がない場合：
  • 契約書の作成方法、必要な記載事項、注意点など、わからないことがたくさんあると思います。専門家は、法的知識に基づいて、適切なアドバイスをしてくれます。
• 複雑な権利関係がある場合：
  • 土地の権利関係が複雑であったり、抵当権などの担保権が設定されている場合、専門的な知識がないと、適切な対応ができません。
• 高額な売買の場合：
  • 売買金額が高額になるほど、リスクも大きくなります。万が一トラブルが発生した場合、損害も大きくなる可能性があります。
• 格安売買の場合：
  • 格安売買の場合、売主が不利な条件で契約してしまうリスクがあります。専門家は、売主の立場に立って、適切なアドバイスをしてくれます。

相談すべき専門家としては、弁護士、司法書士、不動産鑑定士などが挙げられます。それぞれの専門家が、異なる視点から、あなたの不動産売買をサポートしてくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 自作の売買契約書では、物件の詳細、売買代金、引き渡し条件などを明確に記載する。
• 格安売買では、物件の状態を正確に把握し、価格の妥当性を検証することが重要。
• 権利関係の確認や、税金に関する注意も必要。
• 専門家への相談も検討し、法的リスクを最小限に抑える。

今回の情報を参考に、近隣住民との円滑な不動産売買を進めてください。不明な点があれば、専門家に相談し、安心して取引を進めるようにしましょう。