サブリース契約とは？ 基礎知識を分かりやすく解説

不動産投資の世界でよく耳にする「サブリース契約」とは、簡単に言うと、不動産会社があなたの代わりに物件を借り上げて、入居者に転貸（また貸し）する契約のことです。オーナーであるあなたは、空室リスクを回避し、毎月安定した家賃収入を得られる可能性があります。

しかし、サブリース契約にはメリットだけでなく、注意すべき点も存在します。契約内容をしっかりと理解し、自分の状況に合っているかを見極めることが大切です。

• メリット: 空室リスクの軽減、家賃収入の安定化、管理の手間が省ける。
• デメリット: 家賃収入が通常の賃貸経営よりも少なくなる場合がある、契約期間中の家賃の見直し（減額）のリスクがある、サブリース会社の経営状況によっては契約が継続できないリスクがある。

今回のケースでは、サブリース契約で家賃収入を得ながら、節税対策として不動産投資を始めようとしている状況です。サブリース契約の仕組みを理解した上で、今回のケースに当てはめて考えていきましょう。

今回のケースへの直接的な回答

今回の質問者さんのケースでは、サブリース契約の内容が「月々数千円のプラス」という点に注目する必要があります。サブリース契約では、家賃の一定割合（今回は90%）が保証されますが、そこから管理費や修繕費、退去時の費用などが差し引かれるため、手元に残る金額は少なくなります。

月11万円の家賃収入に対して、90%が保証されるとすると、月々の収入は9万9千円です。そこから、ローンの返済、管理費、修繕費などを差し引いた上で「数千円のプラス」になるという状況は、一見すると可能かもしれません。しかし、本当にその内容で問題ないのか、慎重に検討する必要があります。

特に、サブリース契約に「すべての管理代や退去時や必要時のリフォーム代も含まれる」という点が重要です。リフォーム費用は高額になる可能性があり、それがサブリース料に含まれている場合、家賃収入から差し引かれる金額が大きくなる可能性があります。契約内容を詳細に確認し、どのような場合にどのような費用が発生し、いくら差し引かれるのかを把握することが重要です。

関係する法律や制度：不動産賃貸に関する法律

不動産賃貸に関する法律として、主に以下のものが関係します。

• 借地借家法: 賃貸借契約に関する基本的なルールを定めています。サブリース契約にも適用されます。
• 民法: 契約全般に関する基本的なルールを定めており、賃貸借契約にも適用されます。
• 建築基準法: 建物の構造や設備に関する基準を定めており、リフォームや修繕にも影響します。

これらの法律は、賃貸借契約の内容や、物件の管理、修繕などに関わる様々な事項について規定しています。サブリース契約を結ぶ際には、これらの法律を理解しておくことが重要です。ただし、法律の解釈は専門的な知識が必要な場合があるため、不明な点があれば専門家（弁護士など）に相談することをお勧めします。

誤解されがちなポイント：サブリース契約の落とし穴

サブリース契約に関して、多くの人が誤解しやすいポイントがいくつかあります。

• 家賃保証は永遠ではない: サブリース契約は、契約期間中の家賃を保証するものですが、契約期間が終了すれば、家賃の見直しが行われる可能性があります。家賃が減額されるリスクがあることを理解しておきましょう。
• 契約解除のリスク: サブリース会社が倒産したり、経営状況が悪化したりした場合、契約が解除される可能性があります。そうなると、安定した家賃収入が得られなくなる可能性があります。
• 修繕費用の負担: サブリース契約によっては、修繕費用の一部をオーナーが負担しなければならない場合があります。契約内容をしっかりと確認し、修繕費用の負担について理解しておく必要があります。

今回のケースでは、「サブリースにすべての管理代や退去時や必要時のリフォーム代も含まれる」とのことですが、本当にすべての費用が含まれるのか、詳細を確認する必要があります。特に、大規模な修繕や、入居者の過失による損害など、高額な費用が発生する可能性がある場合、どの程度までサブリース会社が負担するのか、明確にしておくことが重要です。

実務的なアドバイス：契約内容を徹底的に確認

サブリース契約を検討する際には、以下の点を中心に契約内容を徹底的に確認しましょう。

• 家賃保証の期間と金額: 家賃がいつまで、いくら保証されるのかを確認しましょう。家賃の見直しに関する条項も確認し、減額のリスクについて理解しておきましょう。
• 管理費、修繕費、退去時の費用の負担範囲: どのような費用がサブリース料に含まれるのか、具体的に確認しましょう。大規模修繕や、入居者の過失による損害など、高額な費用が発生する可能性がある場合の負担についても確認しましょう。
• 契約解除に関する条項: サブリース会社が倒産した場合や、契約違反があった場合など、どのような場合に契約が解除されるのかを確認しましょう。契約解除時の違約金などについても確認しておきましょう。
• サブリース会社の信頼性: サブリース会社の経営状況や、これまでの実績などを確認しましょう。評判や口コミなども参考に、信頼できる会社かどうかを判断しましょう。

契約書は専門的な言葉で書かれていることが多いため、不明な点があれば、不動産に詳しい専門家（不動産鑑定士、弁護士など）に相談し、内容を理解してから契約するようにしましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 契約内容が複雑で理解できない場合: 契約書の内容が難解で、自分だけでは理解できない場合は、専門家の助けを借りるのが賢明です。
• 家賃や費用の妥当性が判断できない場合: 家賃収入や、管理費、修繕費などの費用が、相場と比較して妥当なのか判断できない場合は、専門家の意見を聞くことで、適正な判断ができる可能性があります。
• 契約のリスクについて不安がある場合: サブリース契約のリスクについて不安がある場合は、専門家に相談し、リスクを評価してもらいましょう。
• トラブルが発生した場合: サブリース会社との間でトラブルが発生した場合は、弁護士などの専門家に相談し、適切な対応策を検討しましょう。

専門家は、法律や不動産の専門知識を持ち、あなたの状況に合わせてアドバイスをしてくれます。安心して不動産投資を行うために、専門家のサポートを受けることも検討しましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、節税対策として都内新築ワンルームマンションへの投資を検討しており、サブリース契約の内容が妥当かどうかを判断することが重要でした。以下に、今回の重要ポイントをまとめます。

• サブリース契約の仕組みを理解する: サブリース契約は、空室リスクを回避し、安定した家賃収入を得られる可能性がある一方で、家賃収入が通常の賃貸経営よりも少なくなる場合がある、契約期間中の家賃の見直し（減額）のリスクがあるなどのデメリットも存在します。
• 契約内容を徹底的に確認する: 家賃保証の期間と金額、管理費、修繕費、退去時の費用の負担範囲、契約解除に関する条項などを詳細に確認し、不明な点があれば専門家に相談しましょう。
• 専門家への相談を検討する: 契約内容が複雑で理解できない場合、家賃や費用の妥当性が判断できない場合、契約のリスクについて不安がある場合などは、専門家への相談を検討しましょう。

今回のケースでは、サブリース契約の内容が「月々数千円のプラス」という点に注意が必要です。サブリース契約の詳細を確認し、本当にその内容で問題ないのか、慎重に検討しましょう。不動産投資は、大きな金額が動く取引です。後悔しないためにも、十分な情報収集と、専門家への相談を重ね、慎重に進めていくことが大切です。