絶縁兄弟と不動産相続：譲渡時の評価価格調査方法と贈与税問題

【背景】
私の両親は既に他界しており、相続手続きを進めています。しかし、長年絶縁状態にある兄が、両親から生前に譲渡された不動産を所有しています。その不動産の譲渡価格と現在の相場価格に差額がある場合、贈与とみなされ、相続税とは別に贈与税が発生する可能性があると聞きました。

【悩み】
兄が両親から不動産を譲渡された際の評価価格をどのように調べれば良いのか分かりません。相続税申告のためには、この価格を正確に把握する必要があると思います。どこに問い合わせれば良いのか、どのような書類を探せば良いのか教えてください。また、譲渡価格と現在の相場価格の差額が大きい場合、贈与税の対策はどうすれば良いのでしょうか？

両親から兄への不動産譲渡時の評価価格調査は、税務署への照会、登記簿謄本確認、売買契約書確認が有効です。

相続税と贈与税の基礎知識

相続税（相続税法）とは、被相続人（亡くなった方）の遺産を相続人が相続する際に課税される税金です。一方、贈与税（贈与税法）は、生前に財産を贈与された場合に課税される税金です。今回のケースでは、両親から兄への不動産譲渡が、実際には贈与であった可能性があり、相続税に加えて贈与税の問題も発生する可能性があります。贈与税の課税対象となるのは、贈与された財産の価額です。この価額が問題となるわけです。

不動産譲渡時の評価価格の調査方法

両親から兄への不動産譲渡時の評価価格を調べる方法はいくつかあります。

まず、税務署に問い合わせることが有効です。両親が不動産を譲渡した際に提出した申告書などが税務署に保管されている可能性があります。ただし、個人情報の観点から、情報提供には制限がある可能性があります。

次に、不動産の登記簿謄本（不動産登記簿に記載されている情報のコピー）を確認します。登記簿謄本には、不動産の所有権移転の記録が残っており、譲渡時の価格が記載されている可能性があります。ただし、必ずしも価格が記載されているとは限りません。

さらに、不動産の売買契約書を探してみましょう。契約書には、譲渡価格が明確に記載されています。契約書が見つからない場合は、両親が保管していた書類をくまなく探すか、兄に協力を依頼する必要があります。

関係する法律・制度

このケースでは、相続税法と贈与税法が関係します。特に、贈与税法における「時価」の考え方が重要です。時価とは、贈与時における通常の取引価格を意味します。譲渡価格が時価を大幅に下回っていた場合、その差額分が贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。

誤解されがちなポイント

譲渡価格が低くても、それが適正な価格であれば贈与とはみなされません。例えば、不動産市場が低迷していた時期に適正価格で譲渡された場合などです。重要なのは、譲渡価格が当時の時価と比べて著しく低い場合に贈与税の課税対象となる点です。

実務的なアドバイスと具体例

例えば、両親が兄に1000万円で不動産を譲渡した場合、その当時の時価が2000万円だったとしたら、1000万円の差額が贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。正確な時価を判断するためには、不動産鑑定士による鑑定が有効です。

専門家に相談すべき場合とその理由

相続税と贈与税の申告は複雑な手続きです。譲渡価格の調査が困難な場合、または贈与税の課税額が大きくなる可能性がある場合は、税理士や弁護士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、適切な調査方法をアドバイスし、税務リスクを軽減する対策を提案してくれます。

まとめ

両親から兄への不動産譲渡時の評価価格を調べるには、税務署への問い合わせ、登記簿謄本、売買契約書の確認が有効です。譲渡価格と時価の差額が大きい場合は、贈与税が課税される可能性があるため、専門家への相談が不可欠です。相続税と贈与税の申告は複雑なため、専門家の力を借りてスムーズな手続きを進めることが重要です。