根抵当権と債務（さいむ）について知っておこう
根抵当権とは、継続的な取引から生じる不特定多数の債権（さいけん：お金を貸した人が持っている、お金を返してもらう権利）を担保（たんぽ：万が一お金が返ってこない場合に備えて確保しておくもの）するための権利です。 簡単に言うと、会社が銀行から繰り返しお金を借りる場合に、その都度、抵当権（ていとうけん：お金を貸した人が、借りた人の不動産を担保に取る権利）を設定する代わりに、まとめて担保を取っておける便利な仕組みです。
今回のケースでは、義父の会社の土地や建物に、銀行が根抵当権を設定しています。 これは、会社が銀行から借りたお金を返済できなくなった場合に、銀行がその土地や建物を売却して、貸したお金を回収できる権利を持っていることを意味します。
今回のケースへの直接的な回答
原則として、借入金を全額返済する前に、根抵当権のついた土地や建物を売却することは可能です。 ただし、いくつかの注意点があります。
まず、売却するためには、根抵当権を抹消するか、または売却代金を銀行に支払って債務を減らす必要があります。 根抵当権を抹消するには、銀行の承諾（しょうだく：同意すること）を得て、必要な手続きを行う必要があります。
次に、売却代金の使い道です。 根抵当権がついている場合、売却代金はまず銀行への借入金の返済に充当されるのが一般的です。 銀行との間で、売却代金をどのように配分するか、事前に協議（きょうぎ：話し合い）する必要があります。
つまり、義父の会社が土地や建物を売却し、その代金を借入金の返済に充当するためには、銀行との間で、根抵当権の抹消や売却代金の配分について、合意形成が必要不可欠です。
関係する法律や制度
今回のケースで特に関係する法律は、民法です。 民法には、根抵当権や抵当権に関する規定があり、これらの権利の性質や手続きについて定められています。
また、会社法も関係してきます。 会社の財産の処分や、借入金の返済に関する意思決定は、会社法に基づいて行われるためです。
さらに、不動産登記法も重要です。 根抵当権の設定や抹消は、法務局（ほうむきょく：登記を行う役所）で登記（とうき：権利関係を公に示す手続き）を行う必要があります。 不動産登記法は、その手続きに関するルールを定めています。
誤解されがちなポイントの整理
よくある誤解として、「根抵当権がついている土地や建物は、絶対に売却できない」というものがあります。 これは誤りです。 前述の通り、根抵当権の抹消や売却代金の配分について、銀行と合意できれば売却は可能です。
また、「借入金を全額返済しないと、根抵当権は抹消できない」というのも誤解です。 借入金の一部を返済し、残りの債務が根抵当権の極度額（きょくどがく：根抵当権で担保される借入金の最大額）以下になれば、根抵当権の一部を放棄してもらうことも可能です。極度額が大きければ、その分、売却できる可能性は高まります。
さらに、「根抵当権がついている土地や建物は、通常の不動産売買と同じように売却できる」というのも、正確ではありません。 根抵当権がついている場合、売却の手続きや、売却代金の配分について、特別な注意が必要になります。
実務的なアドバイスと具体例
まず、義父の会社が土地や建物を売却したい場合、まずは銀行に相談することが重要です。 銀行は、根抵当権の設定者であり、売却の可否や、売却代金の配分について、決定権を持っています。 銀行との間で、売却に関する条件や、今後の手続きについて、十分に協議する必要があります。
次に、不動産鑑定士（ふどうさんかんていし：不動産の価値を評価する専門家）に、土地や建物の価値を評価してもらうことも有効です。 土地や建物の適正な価値を知ることで、銀行との交渉を有利に進めることができます。
また、弁護士や司法書士（しほうしょし：登記手続きなどを専門とする専門家）などの専門家に相談することも検討しましょう。 専門家は、法律的なアドバイスや、必要な手続きのサポートをしてくれます。
例えば、義父の会社が土地を売却し、その売却代金で借入金を一部返済し、残りの借入金を分割で支払うという和解（わかい：お互いの譲歩で紛争を解決すること）を銀行と締結したケースがあります。 この場合、銀行は根抵当権の一部を抹消し、残りの借入金については、新たな担保を設定するなどの対応をしました。
専門家に相談すべき場合とその理由
今回のケースでは、以下の様な場合に専門家への相談を強く推奨します。
- 銀行との交渉が難航する場合: 弁護士は、法律の専門家として、銀行との交渉を円滑に進めるためのアドバイスや、交渉の代行をしてくれます。
- 根抵当権に関する法的知識が必要な場合: 弁護士は、根抵当権に関する複雑な法律問題を解決する手助けをしてくれます。
- 不動産売買の手続きに不安がある場合: 司法書士は、不動産売買の手続きや、登記に関する専門家です。
- 会社の財産に関する問題で悩んでいる場合: 税理士や、弁護士は、会社の財産に関する問題について、適切なアドバイスをしてくれます。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
義父の会社の土地や建物を売却し、借入金の返済に充当することは可能です。 ただし、以下の点に注意が必要です。
- 銀行との間で、根抵当権の抹消や売却代金の配分について合意形成すること。
- 専門家（弁護士、司法書士など）に相談し、適切なアドバイスを受けること。
- 売却前に、土地や建物の価値を評価してもらうこと。
これらのポイントを踏まえ、慎重に手続きを進めることが重要です。
