義祖父名義の土地を税負担を抑えて購入する方法とは？専門家が解説

質問の概要

【背景】

義祖父名義の土地に、義父名義の借家を建てて住んでいます。家賃は相場より安く支払っています。
義祖父と義父は近所に住んでおり、同居はしていません。
義祖父から、家と土地を譲り受け、今の場所に住み続けることを勧められました。
以前から土地の購入を検討しており、今回の話を受け入れることにしました。

【悩み】

土地を贈与で受け取ると税金が高くなるため、なるべく税負担を抑えたいと考えています。
家屋は将来的に相続（妻名義）で取得する予定です。
土地の時価は更地で2000万円程度ですが、借家があることで評価額が下がるのか疑問に思っています。
「法的に問題なく、税負担を最小限に抑えて土地の所有権を移転する方法」を知りたいと考えています。
義祖父は協力的な姿勢を示してくれています。

土地の評価額を下げ、売買で所有権移転を。専門家への相談も検討しましょう。

回答と解説

土地購入を成功させるための基礎知識

土地の購入は、人生における大きな決断の一つです。特に親族間の取引では、感情的な側面だけでなく、税金や法律に関する知識も必要になります。今回のケースでは、義祖父から土地を購入するにあたり、税負担を最小限に抑える方法を検討しています。

まず、土地の評価方法について理解しましょう。土地の評価額は、固定資産税を計算する際に用いられる「固定資産税評価額」と、相続税や贈与税を計算する際に用いられる「相続税評価額（路線価）」の2種類があります。また、土地の売買を行う際には、実際に売買される金額である「時価」も重要になります。

今回のケースでは、土地に建物が建っているため、その影響も考慮する必要があります。借地権（しゃくちけん：他人の土地を借りて建物などを所有する権利）の設定や、建物の種類、築年数などによって、土地の評価額は変動します。

今回のケースへの直接的な回答

義祖父名義の土地をできるだけ税負担を少なく購入する方法としては、いくつかの選択肢が考えられます。

1. **売買による購入:** 土地を義祖父から適正な価格で買い取る方法です。この場合、売買価格が時価よりも著しく低い場合は、贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。売買価格は、専門家（不動産鑑定士など）に依頼して評価してもらうのが確実です。

2. **借地権の設定:** 義父が土地を借りて建物を所有している状況を活かし、借地権の価格を考慮して売買価格を決定する方法も考えられます。借地権の評価は複雑なので、専門家のアドバイスが不可欠です。

3. **贈与と売買の組み合わせ:** 一部を贈与し、残りを売買するという方法も考えられますが、税務上のリスクが高いため、専門家との綿密な相談が必要です。

今回のケースでは、売買による購入が最も一般的な選択肢となるでしょう。ただし、土地の評価額を正確に把握し、税務上のリスクを回避するために、専門家への相談は必須です。

関係する法律や制度

土地の購入には、様々な法律や制度が関係します。

民法: 土地の所有権や売買契約に関する基本的なルールを定めています。
不動産登記法: 土地の所有権を公的に証明するための登記に関するルールを定めています。
税法（所得税法、相続税法、贈与税法など）: 土地の売買や贈与にかかる税金に関するルールを定めています。
都市計画法、建築基準法など: 土地の利用や建物の建築に関するルールを定めています。

今回のケースで特に重要となるのは、税法です。売買価格や評価額によって、所得税、登録免許税、不動産取得税、贈与税などが課税される可能性があります。これらの税金を適切に計算し、節税対策を講じるためには、税理士や不動産鑑定士などの専門家の知識が必要不可欠です。

誤解されがちなポイントの整理

親族間の土地取引では、誤解が生じやすいポイントがいくつかあります。

売買価格は自由に決められるわけではない: 売買価格が時価から大きくかけ離れている場合、税務署から贈与とみなされる可能性があります。
固定資産税評価額＝時価ではない: 固定資産税評価額は、固定資産税を計算するためのものであり、必ずしも土地の実際の価値を表しているわけではありません。
専門家への相談は費用がかかる: 専門家への相談には費用がかかりますが、税金や法的リスクを回避し、最終的なコストを抑えることにつながります。

これらの誤解を避けるためには、専門家のアドバイスを参考に、客観的な視点を持つことが重要です。

実務的なアドバイスと具体例

実際に土地を購入する際の具体的なステップと、税金対策の例をいくつかご紹介します。

専門家への相談: まずは、税理士、不動産鑑定士、司法書士などの専門家に相談し、土地の評価額や税務上のリスクについてアドバイスを受けましょう。
土地の評価: 不動産鑑定士に依頼して、土地の時価を評価してもらいましょう。借地権がある場合は、その影響も考慮して評価してもらう必要があります。
売買契約の締結: 専門家のアドバイスに基づき、売買価格や契約内容を決定し、売買契約を締結します。
登記手続き: 司法書士に依頼して、土地の所有権移転登記を行いましょう。
税金の申告と納付: 売買によって発生する税金（所得税、登録免許税、不動産取得税など）を、税理士の指示に従って申告し、納付します。

税金対策の例:

借地権の評価を活用する: 借地権の価格を考慮して売買価格を決定することで、税負担を軽減できる可能性があります。
贈与税の基礎控除を活用する: 年間の贈与額が110万円以下であれば、贈与税はかかりません。土地の一部を贈与し、残りを売買するという方法も検討できます。

これらの対策はあくまで一例であり、個別の状況によって最適な方法は異なります。必ず専門家と相談し、最適な方法を選択してください。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、以下の専門家への相談が不可欠です。

不動産鑑定士: 土地の時価を評価し、借地権の影響などを考慮した適切な売買価格を算出してもらえます。
税理士: 税務上のリスクを評価し、節税対策を提案してくれます。売買による税金（所得税、登録免許税、不動産取得税など）の計算や申告もサポートしてくれます。
司法書士: 土地の所有権移転登記の手続きを代行してくれます。

これらの専門家は、それぞれ異なる専門知識を持っており、連携することで、土地の購入をスムーズに進め、税務上のリスクを最小限に抑えることができます。

まとめ

義祖父名義の土地を購入する際には、以下の点が重要です。

専門家への相談: 不動産鑑定士、税理士、司法書士などの専門家へ相談し、適切なアドバイスを受けることが不可欠です。
土地の正確な評価: 不動産鑑定士に依頼して、土地の時価を正確に評価しましょう。借地権がある場合は、その影響も考慮する必要があります。
税務上の検討: 税理士と相談し、税負担を最小限に抑えるための対策を検討しましょう。売買価格の設定や、贈与税の基礎控除の活用などが考えられます。
契約と登記: 専門家のアドバイスに基づき、適切な売買契約を締結し、司法書士に依頼して所有権移転登記を行いましょう。

親族間の土地取引は、感情的な側面と税務上の複雑さが絡み合い、トラブルに発展する可能性もあります。専門家のサポートを受けながら、慎重に進めることが重要です。