老朽アパート売却と入居者退去：賃貸借契約なし、費用負担を抑えた現実的な解決策とは？

【背景】
* 8戸のアパートを相続で取得しました。
* 賃貸借契約書がなく、入居者との関係も良好ではありません。
* アパートは一部損壊しており、入居者の一部は勝手に修繕しています。
* 売却を希望していますが、入居者の退去が大きな課題です。

【悩み】
賃貸借契約がない状態での入居者退去の方法、売却における費用負担、弁護士以外に相談できる専門家、適切な対応方法について悩んでいます。費用は引越し費用と次の住まいの初期費用のみを負担したいと考えています。入居者から不当な要求をされることや、競合して退去費用を請求されることなども心配です。

賃貸借契約書なしでも、民法に基づき退去交渉可能。専門家活用で費用を抑えつつ解決を。

テーマの基礎知識：賃貸借契約と民法

賃貸借契約とは、貸主が借主に物件の使用を許諾し、借主が貸主に賃料を支払う契約です（民法第607条）。契約書がない場合でも、事実上の賃貸借関係が成立している可能性があります。今回のケースでは、契約書がないものの、入居者の存在と賃料の支払いから、事実上の賃貸借関係が成立していると推測できます。民法は、契約書がない場合でも、賃貸借関係を保護する規定を設けています。

今回のケースへの直接的な回答：段階的なアプローチ

まず、入居者の方々に現状を説明し、売却のため退去を依頼することが大切です。その際、引っ越し費用と次の住まいの初期費用を負担することを明確に伝えましょう。交渉が難航する場合は、専門家（不動産会社、弁護士など）に相談することをお勧めします。

関係する法律や制度：民法、不当利得

このケースでは、民法612条（賃貸借の期間）が関係します。期間の定めのない賃貸借契約の場合、貸主は正当な理由があれば、相当の期間を定めて解約できます。正当な理由とは、例えば建物の老朽化や売却などです。また、入居者から不当な要求（例えば、高額な退去費用）があった場合は、民法第703条（不当利得）に基づき、返還請求できる可能性があります。

誤解されがちなポイント：契約書がないこと

契約書がないからといって、法律の保護を受けられないわけではありません。事実上の賃貸借関係が成立していれば、民法の規定が適用されます。ただし、契約書がないことで、証拠集めが難しくなる可能性があります。

実務的なアドバイスと具体例：段階的な交渉と専門家活用

1. **書面での退去要請:** 内容証明郵便で、売却による退去を依頼し、引っ越し費用と初期費用負担を明記します。
2. **交渉:** 入居者と直接交渉し、合意を目指します。
3. **専門家への相談:** 交渉が難航する場合は、不動産会社や弁護士に相談します。弁護士費用は高額ですが、法的根拠に基づいた交渉が可能になります。
4. **訴訟:** それでも解決しない場合は、裁判による解決も選択肢の一つとなります。

専門家に相談すべき場合とその理由：交渉が難航した場合

交渉が難航したり、入居者から不当な要求があったり、法律的な知識が不足している場合は、専門家（不動産会社、弁護士）に相談することが重要です。専門家は、法的根拠に基づいた適切なアドバイスとサポートを提供してくれます。

まとめ：費用を抑えた現実的な解決策

賃貸借契約書がない場合でも、民法に基づき、入居者との交渉、専門家への相談、必要であれば訴訟という段階的なアプローチで解決できます。まずは、書面での退去要請から始め、交渉の段階で専門家のアドバイスを得ながら、費用を抑えつつ現実的な解決を目指しましょう。弁護士費用は高額ですが、状況によっては、弁護士費用特約のある任意保険を活用できる可能性もあります。事前に確認することをお勧めします。