老朽アパート相続：3兄弟で賢く分ける方法｜借地権と建物の評価で揉めないために

相続におけるアパートの評価：3兄弟の賢い分割方法

#### アパート相続の基礎知識：借地権と建物の評価

相続において、アパートは「借地権（土地を借りる権利）」と「建物」の2つに分けて評価する必要があります。借地権は土地の所有者から土地を借りる権利なので、土地の価値とは異なります。建物の評価は、築年数、築年数、場所、設備、状態などを考慮して行われます。 築25年と古いですが、立地条件が良い場合、予想以上に高い評価になる可能性があります。

#### 今回のケースへの直接的な回答：鑑定士の評価額と相続税評価額

鑑定士は、市場価格（実際に売買される価格）をベースに評価額を算出します。しかし、相続税の申告では、相続税評価額（税法で定められた評価額）を使用します。市場価格と相続税評価額は必ずしも一致しません。相続税評価額は市場価格よりも低いことが多いです。鑑定士の評価額は、相続税申告の参考資料として役立ちますが、最終的な分割の根拠とするには、相続税評価額も確認する必要があります。

#### 関係する法律や制度：相続税法

相続税法は、相続税の計算方法や評価方法を定めています。アパートの相続税評価額は、国税庁の基準に従って計算されます。この計算には、建物の構造、築年数、面積、立地条件などが考慮されます。相続税がかかるかどうかは、相続財産の総額によって決まります。

#### 誤解されがちなポイント：鑑定士の評価額は絶対ではない

鑑定士の評価額はあくまでも一つの意見です。複数の鑑定士に評価を依頼し、その平均値を参考にしたり、税理士などの専門家に相談することで、より客観的な評価を得ることができます。また、鑑定士の評価に納得できない場合は、交渉することも可能です。

#### 実務的なアドバイス：兄弟間の合意形成が重要

相続は、感情的な問題が絡むことが多いです。兄弟間で話し合い、お互いが納得できる分割方法を見つけることが最も重要です。公平性を保つために、専門家のアドバイスを受けながら、冷静に話し合うことが大切です。 例えば、アパートを引き継ぐ兄弟が、他の兄弟に現金で支払う際に、支払いの方法や期間などを明確に契約書で取り決めておくことが重要です。

#### 専門家に相談すべき場合：相続税申告や分割方法に不安がある場合

相続税の申告やアパートの分割方法に不安がある場合は、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、相続税の計算、アパートの評価、分割方法などについて、的確なアドバイスをしてくれます。特に、相続税の申告は複雑な手続きなので、専門家のサポートを受けることが安心です。

#### まとめ：公平性と専門家の活用

アパートの相続は、借地権と建物の評価、相続税、兄弟間の合意形成など、複雑な要素が絡み合います。鑑定士の評価額を参考にしながら、相続税評価額も考慮し、税理士などの専門家のアドバイスを受けながら、兄弟間で公平な分割方法を決定することが重要です。 感情的にならず、冷静に話し合い、納得できる解決策を見つけることが、円満な相続につながります。