老朽化した共有名義の土地建物、義父名義分の登記変更は可能？贈与税と相続対策も解説

回答と解説

テーマの基礎知識：共有名義と贈与

土地や建物を複数人で所有する状態を「共有名義」と言います。 今回のケースでは、ご主人と義父が共有名義で所有しています。 一方、「贈与」とは、ある人が無償で相手に財産を移転することです（民法第549条）。 贈与によって、義父からご主人への名義変更が可能になります。

今回のケースへの直接的な回答：義父名義分の登記変更

はい、可能です。義父からご主人への土地建物の所有権移転（名義変更）は、贈与契約によって行うことができます。 ただし、贈与には贈与税が発生します。 贈与税の額は、移転する土地建物の時価（評価額）と、贈与税の税率によって決まります。

関係する法律や制度：贈与税

贈与税は、相続税と同様に、財産を無償で譲り受けた際に課税される税金です（相続税法）。 贈与税の税率は、贈与された財産の価額や、贈与者の過去の贈与状況などによって異なります。 具体的には、基礎控除額（一定額までは課税されない）があり、それを超えた部分について累進課税（金額が大きくなるほど税率が高くなる）が適用されます。 1000万円の贈与に対する税額は、土地建物の評価額、過去の贈与状況、ご主人の所得状況などによって大きく変動するため、正確な金額は税理士などの専門家に相談する必要があります。

誤解されがちなポイント：固定資産税と贈与税

固定資産税は、土地や建物を所有していること自体に課税される税金です。 一方、贈与税は、財産を無償で譲り受けた際に課税される税金です。 固定資産税を支払っているからといって、贈与税が免除されるわけではありません。

実務的なアドバイスや具体例：名義変更の手続き

名義変更の手続きは、まず義父とご主人の間で贈与契約を締結することから始まります。 その後、必要書類を揃えて法務局に登記申請を行います。 この手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。 司法書士は、登記申請に必要な書類の作成や、法務局への申請手続きを代行してくれます。

専門家に相談すべき場合とその理由：税理士・司法書士への相談

贈与税の計算や名義変更の手続きは複雑なため、税理士や司法書士などの専門家に相談することを強くお勧めします。 専門家は、土地建物の適正な評価額を算出し、贈与税の額を正確に計算し、手続きをスムーズに進めるためのサポートをしてくれます。 特に、相続時のトラブルを避けるためにも、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

まとめ：相続対策としての名義変更

老朽化した土地建物の建て替えを検討する際には、同時に相続対策も考える必要があります。 今回のケースでは、義父名義分の土地建物を事前にご主人名義に変更することで、相続時のトラブルを軽減できる可能性があります。 しかし、贈与税の発生や手続きの複雑さなどを考慮し、税理士や司法書士といった専門家のアドバイスを受けることが不可欠です。 早めの相談が、将来的な負担軽減につながります。 また、義父が家の買い替えを提案するのは、相続対策や資産の整理を意識している可能性が高いです。 ご家族でよく話し合い、将来にわたる計画を立てていくことが重要です。