老朽化した共有建物の分離：費用と法的課題、近隣トラブルへの対処法

回答と解説

1. 建物の分離：基礎知識

建物を分離するには、まず物理的に建物を分ける必要があります。これは、新たに壁を建設し、基礎（建物の土台）を補強するなど、大規模な改修工事となります。費用は建物の構造、老朽化の程度、使用する資材、工事の規模によって大きく変動します。5.5mの平屋建ての場合、最低でも数百万円、老朽化が激しい場合は数千万円規模になる可能性も考えられます。さらに、ガス管の移設工事なども必要となるでしょう。

2. 今回のケースへの直接的な回答

ご質問のケースでは、隣家との合意が得られないことが最大の課題です。隣家は接道しておらず、建物の分離に反対するでしょう。そのため、まずは隣家との交渉が不可欠です。交渉がまとまらない場合は、裁判（所有権確定訴訟など）による解決も視野に入れる必要があります。

3. 関係する法律や制度

* **建築基準法**: 建物の分離には、建築基準法（建築物の構造、設備、用途に関する法律）の規定を満たす必要があります。接道義務（道路に接していなければならないという義務）や、建物の構造基準など、様々な規制があります。
* **民法**: 共有物件の分割については民法（私人間の権利義務に関する法律）が適用されます。共有者の合意が得られない場合、裁判所に分割を請求することができます。
* **不動産登記法**: 建物の分離に伴い、所有権の登記（不動産の所有者を公的に記録する制度）の変更手続きが必要となります。

4. 誤解されがちなポイントの整理

* **固定資産税評価額での買い取り**: 固定資産税評価額は、あくまで税金の算定基準であり、市場価格とは異なります。隣家がこれを拒否するのは、市場価格よりも低いと判断しているためでしょう。
* **接道義務**: 隣家が接道していないため、建物の分離後に再建築できない可能性があります。これは、建築基準法上の大きな問題です。
* **隣家の財産差し押さえ**: 隣家の土地が差し押さえられていることは、交渉を難しくする要因となります。差し押さえの債権者（お金を貸した人）との交渉が必要になるかもしれません。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

* **弁護士・司法書士への相談**: 複雑な法律問題や交渉をスムーズに進めるため、専門家への相談が不可欠です。
* **交渉記録の残存**: 隣家との交渉は、記録を残すことが重要です。メールや書面でのやり取りを必ず残しておきましょう。
* **証拠収集**: 隣家の不誠実な行為の証拠（例えば、脅迫的な発言の録音など）を収集しておきましょう。
* **専門家による鑑定**: 建物の分離にかかる費用や、建物の価値を専門家に鑑定してもらうことで、交渉材料となります。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

隣家との交渉が難航したり、法的措置が必要になった場合は、弁護士や司法書士（不動産登記や法律手続きに詳しい専門家）に相談しましょう。専門家は、法律に基づいた適切なアドバイスとサポートを提供してくれます。特に、隣家の財産差し押さえや、不誠実な行為への対処には、専門家の知識と経験が不可欠です。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

建物の分離は、費用、手続き、隣家との交渉など、多くの課題を伴います。弁護士や司法書士などの専門家の協力を得ながら、慎重に進めることが重要です。隣家との交渉が難航する場合は、法的措置も視野に入れ、早めの専門家への相談がおすすめです。 また、全ての交渉記録を詳細に保管し、証拠をしっかり確保しておくことも重要です。 東京23区内という土地柄、不動産価格も高く、専門家の助言なしに進むのは非常にリスクが高いことを認識しておきましょう。