老朽化店舗からの立ち退き！弁護士への相談は今すぐすべき？契約満了間近の不安と解決策

【背景】
* 昨年末、不動産屋から店舗の老朽化を理由に、7月始めの契約満了での退去を迫られました。
* 居酒屋を営んでおり、建物は老朽化していますが営業に支障はありません。
* 開業時に200万円を改装に投資しています。
* 隣接店舗は改修済みで、立ち退きを拒否しているようです。
* 不動産屋は立ち退き料の提示がなく、代替テナントも紹介していません。
* 2月に弁護士に相談し、200万円程度の立ち退き料の可能性があると聞きましたが、コロナの影響で交渉が中断していました。
* 9月までの営業許可は得られましたが、立ち退き料の話はありません。

【悩み】
契約満了が迫っていますが、弁護士に相談して交渉を再開すべきか迷っています。可能なのかも不安です。また、いくらくらいの立ち退き料を請求できるのか知りたいです。

弁護士に相談し、交渉再開を検討すべきです。

テーマの基礎知識：賃貸借契約と建物の老朽化

賃貸借契約とは、貸主（大家さん）が借主（テナント）に物件を貸し、借主が賃料を支払う契約です。契約期間が満了すれば、原則として契約は終了します。しかし、建物の老朽化を理由に解約する場合、法律上の制約や、慣習的な配慮が必要です。

今回のケースへの直接的な回答：弁護士への相談は有効

現状では、不動産会社から一方的に退去を迫られている状況です。契約満了を理由に退去を求めるのは合法ですが、借主が改装費用を投じている場合、立ち退き料の支払いが認められる可能性があります。弁護士に相談することで、あなたの権利を主張し、適切な立ち退き料の交渉をサポートしてもらえます。契約満了間近でも、弁護士を介した交渉は可能です。

関係する法律や制度：民法、宅地建物取引業法

このケースに関係する法律は、主に民法（賃貸借契約に関する規定）と宅地建物取引業法（不動産会社による説明義務など）です。民法では、建物の老朽化が賃貸借契約の解除事由となる場合の条件や、立ち退き料の有無について明確に規定されていません。しかし、判例や慣習から、借主の投資額や営業状況などを考慮して、妥当な立ち退き料が認められるケースがあります。宅地建物取引業法は、不動産会社に適切な説明義務を課しており、立ち退き料の提示がない点も問題となり得ます。

誤解されがちなポイント：契約満了＝自動退去ではない

契約満了は、自動的に退去しなければならないことを意味するわけではありません。特に、借主が改装費用を投じている場合、貸主は、立ち退き料を支払う義務を負う可能性があります。また、不動産会社は、契約解除の理由や条件を明確に説明する義務があります。

実務的なアドバイスや具体例：証拠集めと交渉戦略

弁護士に相談する前に、以下の証拠を集めておきましょう。

賃貸借契約書
改装工事の領収書や見積書
営業成績に関する資料
不動産会社とのやり取りの記録（メール、手紙など）

これらの証拠は、立ち退き料の額を決定する上で重要な役割を果たします。弁護士は、これらの証拠に基づいて、適切な交渉戦略を立案します。

専門家に相談すべき場合とその理由：交渉が難航する場合

不動産会社との交渉が難航したり、納得のいく解決が得られない場合は、弁護士への相談が必須です。弁護士は、法律的な知識と交渉力を持って、あなたの権利を守ります。特に、契約満了が迫っている状況では、迅速な対応が求められます。

まとめ：早期の弁護士相談が重要

契約満了が迫っている状況でも、弁護士への相談は可能です。早期に弁護士に相談することで、あなたの権利を守り、適切な立ち退き料を獲得できる可能性が高まります。証拠をしっかり集め、弁護士と協力して交渉を進めていきましょう。放置すると不利になる可能性があるので、すぐに相談することをお勧めします。