自宅の共有名義から単独名義への変更と贈与税：親からの頭金負担と時価の減価償却

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

この質問は、不動産の名義変更と贈与税に関するものです。 まず、重要なのは「贈与」と「時価」の理解です。

贈与とは、無償で財産を移転することです。 今回のケースでは、親から子への建物の所有権の一部を無償で移転する行為が贈与に該当する可能性があります。

時価とは、売買される場合の価格のことです。 不動産の時価は、不動産鑑定士（不動産の価値を専門的に評価する国家資格者）が評価したり、公示価格（国が土地の価格を公表したもの）や路線価（国税庁が定める土地の価格）などを参考に判断されます。 築年数が経過した建物は、経年劣化（時間の経過による建物自体の劣化）により、当初の価格よりも時価が下がっているのが一般的です。

今回のケースへの直接的な回答

親から受けた406万8000円の頭金負担は、名義変更の際に贈与とみなされる可能性があります。しかし、贈与税の課税対象となるのは、贈与された時点での建物の時価と、親が負担した金額の差額です。

建物の時価が406万8000円を下回っている場合、贈与税は発生しません。 逆に、時価が406万8000円を超えている場合、その差額に対して贈与税が課税されます。

関係する法律や制度がある場合は明記

関係する法律は、贈与税に関する法律です。 贈与税の税率は、贈与額と受贈者との関係（今回は親族間）によって異なります。 税率は累進課税（贈与額が多いほど税率が高くなる）で、基礎控除（一定額までは課税されない）もあります。 正確な税額は、建物の時価を算定し、税務署に相談する必要があります。

誤解されがちなポイントの整理

よくある誤解として、「ローンを返済しているから贈与ではない」という考えがあります。 しかし、名義変更は所有権の移転であり、ローンの返済状況とは関係ありません。 親が頭金として負担した金額は、たとえローンをあなたが返済していても、贈与とみなされる可能性があります。

また、「建物の価値が下がっているから贈与税はかからない」という考え方も誤解です。 贈与税は、贈与された時点の時価を基準に計算されます。 建物の価値がその後下がったとしても、税額には影響しません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

建物の時価を正確に把握するために、不動産鑑定士に評価を依頼することをお勧めします。 また、税理士（税金に関する専門家）に相談することで、贈与税の計算や申告方法について適切なアドバイスを受けることができます。 税務署に相談することも可能です。

例えば、建物の時価が300万円だと仮定します。親の負担額406万8000円より低いので、贈与税は発生しません。しかし、時価が500万円だとすると、500万円ー406万8000円＝93万2000円が贈与税の課税対象となります。この場合、税率や基礎控除を考慮して税額が計算されます。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産の名義変更や贈与税の計算は複雑なため、専門家に相談することを強くお勧めします。 特に、高額な不動産に関わる場合は、誤った判断による損失を避けるためにも、税理士や不動産鑑定士に相談することが重要です。 彼らは、法律や税制に精通しており、適切なアドバイスと手続きのサポートをしてくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

親からの頭金負担による共有名義の建物を単独名義に変更する際には、贈与税の発生可能性があります。贈与税の課税対象は、贈与時点の建物の時価と親の負担額の差額です。 建物の時価を正確に把握するために不動産鑑定士に依頼し、税理士に相談して適切な手続きを行いましょう。 高額な取引であるため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。