自宅の庭で死亡した場合、その家は事故物件になる？売却価格への影響を解説

回答と解説

テーマの基礎知識：事故物件とは？

不動産の世界で「事故物件」という言葉を聞いたことがあるでしょうか？ 事故物件とは、その物件内で人が亡くなった、または過去に死亡事故があった物件のことを指します。 具体的には、

• 殺人
• 自殺
• 火災による死亡
• 孤独死

など、人が亡くなる原因が問われることがあります。ただし、病気や老衰による自然死は、原則として事故物件には含まれません。

事故物件かどうかは、不動産の価値を大きく左右する重要な要素です。なぜなら、心理的な抵抗感（告知義務）から、購入をためらう人が多く、売却価格が下がる傾向があるからです。

今回のケースへの直接的な回答：庭での死亡は事故物件？

ご質問の「自宅の庭で人が亡くなった場合」についてですが、これは状況によって判断が分かれます。

例えば、

• 庭で自殺があった場合
• 庭で事件に巻き込まれ死亡した場合

などは、事故物件に該当する可能性が高いと考えられます。

一方、

• 庭で病気により死亡した場合
• 庭で老衰により死亡した場合

などは、状況によっては事故物件に該当しないと判断されることもあります。

重要なのは、死亡の原因と状況です。 不自然な死、つまり事件性や自殺の可能性がある場合は、事故物件として扱われる可能性が高くなります。 最終的な判断は、専門家の意見や過去の判例などを参考に慎重に行われることになります。

関係する法律や制度：告知義務とは？

事故物件に関連する重要な法律として、宅地建物取引業法があります。この法律では、不動産業者は、物件の取引において、買主に対して重要な事項を告知する義務があります。これを「告知義務」といいます。

この告知義務は、過去にその物件で起きた「人の死」についても適用される場合があります。 告知すべき期間や範囲については明確な決まりはありませんが、一般的には、事件性のある死や自殺など、買主が心理的な影響を受ける可能性がある事実は告知する必要があるとされています。

告知義務を怠った場合、売主や不動産業者は損害賠償責任を負う可能性があります。 告知義務は、不動産取引における透明性を確保し、買主の保護を目的としています。

誤解されがちなポイントの整理：自然死は必ずしも告知義務がないわけではない

事故物件に関する誤解として、

• 自然死であれば、必ずしも告知義務はない

というものがあります。 確かに、病気や老衰による自然死は、原則として告知義務の対象にはなりません。 しかし、

• 孤独死

の場合、状況によっては告知が必要になる場合があります。 孤独死は、発見が遅れ、特殊清掃が必要になるケースが多く、物件の価値に大きな影響を与える可能性があるためです。

また、自然死であっても、

• 死後長期間放置されていた
• 特殊な状況で発見された

などの事情があれば、告知が必要となる可能性もあります。 告知義務の有無は、個別のケースによって判断が分かれるため、専門家への相談が重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：売却時の注意点

実際に事故物件を売却する場合、いくつかの注意点があります。

• 告知の義務：
  
  売主は、買主に対して、物件の状況を正確に告知する義務があります。 告知を怠ると、後々トラブルになる可能性があります。
• 価格交渉：
  
  事故物件は、一般的に売却価格が下落する傾向があります。 不動産会社と相談し、適切な価格設定を行う必要があります。 過去の事例や周辺の相場などを参考に、価格交渉を進めることになります。
• 専門家の活用：
  
  事故物件の売却は、専門的な知識が必要になります。 不動産鑑定士や弁護士など、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
• 告知書の作成：
  
  売買契約書に、事故物件であることを明記し、告知書を作成することが一般的です。 告知書には、死亡の原因や状況などを詳細に記載します。

例えば、過去に庭で自殺があった物件を売却する場合、買主に対して、その事実を正直に伝えなければなりません。 その上で、物件の修繕状況や、心理的な影響を軽減するための対策（リフォームなど）を説明し、買主の理解を得ることが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由：判断に迷ったら

以下のような場合は、専門家への相談をおすすめします。

• 事故物件に該当するか判断に迷う場合：
  
  専門家は、過去の判例や法律に基づいて、客観的な判断をしてくれます。
• 売却価格の適正な評価を知りたい場合：
  
  不動産鑑定士は、事故物件の価格を、周辺の相場や事故の状況などを考慮して、適正に評価してくれます。
• 売買契約に関するトラブルを避けたい場合：
  
  弁護士は、売買契約書の内容をチェックし、トラブルを未然に防ぐためのアドバイスをしてくれます。
• 告知義務について不安がある場合：
  
  弁護士は、告知義務の範囲や、告知の方法について、適切なアドバイスをしてくれます。

専門家のアドバイスを受けることで、安心して売却を進めることができます。 専門家の意見を聞くことで、不必要なトラブルを回避し、適正な価格で売却できる可能性が高まります。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 自宅の庭での死亡は、状況によって事故物件に該当する可能性がある。
• 事故物件に該当する場合、売却価格に影響が出る可能性がある。
• 告知義務は、不動産取引において非常に重要であり、怠るとトラブルになる可能性がある。
• 判断に迷う場合は、専門家（不動産鑑定士、弁護士など）に相談することが重要。

事故物件に関する問題は、複雑で、個別の状況によって判断が異なります。 専門家のアドバイスを受け、適切な対応をすることが、円滑な不動産取引につながります。