不動産賃貸業の基礎知識：定義と前提
不動産賃貸業とは、所有する不動産（アパート、マンション、戸建など）を第三者に貸し出し、賃料を得る事業のことです。今回のケースでは、アパート6戸、中古戸建1戸、そして新築戸建（自宅として使用予定）を所有し、事業規模の拡大を検討されています。
「事業的規模」という言葉も重要です。これは、税法上の区分で、不動産所得が一定の規模を超えると、税制上の優遇措置が受けられる場合があります。一般的には、アパートなどの場合は5棟以上、マンションなどの場合は10室以上が目安とされていますが、個々の状況によって判断が異なります。
今回のケースでは、自宅を賃貸に出し、自身が借りるという特殊な状況です。これは、一般的な賃貸業とは異なる側面があり、注意が必要です。
今回のケースへの直接的な回答
まず、自宅を賃貸に出し、自身が借りることは、法律上は可能です。ただし、いくつか注意点があります。例えば、賃貸借契約をきちんと締結する必要がありますし、賃料も適正な金額で設定する必要があります。
次に、事業的規模についてです。アパート6戸と中古戸建1戸に加えて、自宅を賃貸に出すことで、事業的規模と認められる可能性はあります。ただし、税務署がどのように判断するかは、個々の状況によって異なります。賃貸に出す戸建の規模、賃料収入、管理体制などを総合的に判断されます。
住宅ローンについては、自宅を賃貸に出すことで、ローンの条件が変わる可能性があります。後述しますが、金融機関によっては、賃貸に出すことを前提としたローン（アパートローンなど）への借り換えが必要になる場合があります。
関係する法律や制度
今回のケースで特に関係する法律や制度は以下の通りです。
- 借地借家法: 賃貸借契約に関する基本的なルールを定めています。賃料、契約期間、更新など、賃貸に関わる様々な事項が規定されています。
- 所得税法: 不動産所得の計算方法や、税制上の優遇措置について定めています。事業的規模と認められると、青色申告による節税効果が期待できます。
- 住宅ローン関連法規: 住宅ローンの適用条件や、賃貸に出した場合の取り扱いについて定めています。住宅ローンは、原則として、住宅として利用することを前提としており、賃貸に出す場合は、ローンの契約違反となる可能性があります。
- フラット35: 長期固定金利型の住宅ローンです。優良住宅取得支援制度と併用できる場合がありますが、賃貸目的での利用は制限があるため、注意が必要です。
誤解されがちなポイントの整理
今回のケースで、よく誤解されるポイントを整理します。
- 住宅ローンと賃貸の関係: 住宅ローンは、原則として、住宅として利用することを前提としています。賃貸に出す場合は、金融機関に相談し、ローンの契約内容を確認する必要があります。無断で賃貸に出すと、一括返済を求められる可能性もあります。
- 事業的規模の判断: 事業的規模の判断は、一概には言えません。税務署は、賃貸戸数だけでなく、賃料収入、管理体制、事業への取り組み姿勢などを総合的に判断します。
- フラット35や優良住宅取得支援制度の利用: フラット35や優良住宅取得支援制度は、自己居住用の住宅を対象としていることが多く、賃貸目的での利用は制限があります。利用できるかどうかは、個別の状況によって異なります。
実務的なアドバイスと具体例
今回のケースで、実務的に考慮すべき点と、具体的なアドバイスをいくつかご紹介します。
- 金融機関への相談: まずは、住宅ローンを借りている金融機関に、自宅を賃貸に出すことを相談しましょう。ローンの契約内容を確認し、賃貸に出す場合の対応について指示を仰ぎましょう。必要であれば、アパートローンなどへの借り換えを検討しましょう。
- 賃貸借契約の締結: 自宅を賃貸に出す場合は、必ず賃貸借契約を締結しましょう。契約書には、賃料、契約期間、更新条件、退去時の取り決めなどを明記します。
- 適正な賃料の設定: 賃料は、近隣の賃貸相場などを参考に、適正な金額で設定しましょう。あまりにも高い賃料を設定すると、入居者が集まらない可能性があります。逆に、あまりにも低い賃料を設定すると、税務署から贈与とみなされる可能性があります。
- 税理士への相談: 事業的規模の判断や、税務上の手続きについては、税理士に相談することをおすすめします。税理士は、個々の状況に合わせて、最適なアドバイスをしてくれます。
- 管理体制の構築: 賃貸物件が増えると、管理業務も増えます。入居者対応、家賃管理、修繕など、様々な業務が発生します。管理会社に委託したり、自身で管理体制を構築したりするなど、適切な管理体制を整えましょう。
具体例：
Aさんは、現在アパートを所有しており、自宅を賃貸に出して不動産賃貸業を拡大しようと考えています。Aさんは、まず住宅ローンを借りている金融機関に相談し、自宅を賃貸に出すことについて確認しました。金融機関からは、アパートローンへの借り換えを勧められました。Aさんは、税理士に相談し、事業的規模の判断や、税務上の手続きについてアドバイスを受けました。Aさんは、賃貸管理会社とも契約し、管理業務を委託することにしました。このように、専門家のアドバイスを受け、適切な手続きを行うことで、不動産賃貸業を円滑に進めることができます。
専門家に相談すべき場合とその理由
今回のケースでは、以下の専門家への相談が推奨されます。
- 金融機関: 住宅ローンの契約内容や、賃貸に出す場合の対応について相談しましょう。必要に応じて、アパートローンへの借り換えについて相談しましょう。
- 税理士: 事業的規模の判断、確定申告、節税対策など、税務に関する相談をしましょう。
- 不動産鑑定士: 賃料設定や、不動産の価値評価について相談しましょう。
- 弁護士: 賃貸借契約に関するトラブルや、法的問題について相談しましょう。
専門家に相談することで、法的リスクを回避し、税務上のメリットを最大限に活かすことができます。また、不動産賃貸業を円滑に進めるためのアドバイスを受けることができます。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。
- 自宅を賃貸に出すことは可能ですが、住宅ローンの契約内容に注意が必要です。金融機関に相談し、適切な対応を取りましょう。
- 事業的規模の判断は、個々の状況によって異なります。税理士に相談し、税務上の手続きについて確認しましょう。
- フラット35や優良住宅取得支援制度の利用は、個別の状況によって異なります。専門家に相談し、利用できるかどうかを確認しましょう。
- 賃貸借契約を締結し、適正な賃料を設定しましょう。
- 専門家（金融機関、税理士、不動産鑑定士、弁護士）に相談し、適切なアドバイスを受けましょう。
不動産賃貸業は、大きな資産運用の一つです。慎重に計画し、専門家のサポートを受けながら、着実に進めていくことが重要です。
