自己破産中の家のローン、競売になる？ 評価額と残債の関係を解説

回答と解説

テーマの基礎知識：自己破産と住宅ローンについて

自己破産とは、借金が返済できなくなった場合に、裁判所に申し立てて、原則としてすべての借金を免除してもらう手続きです（免責といいます）。しかし、自己破産をすると、すべての財産を失うわけではありません。生活に必要なものは残せる場合もあります。

住宅ローンを抱えている場合、自己破産は複雑な問題を引き起こします。なぜなら、住宅ローンは、家を担保（抵当権）にして借りているからです。抵当権とは、万が一ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関がその家を売却し、そこからお金を回収できる権利のことです。

自己破産の手続きには、大きく分けて2つの種類があります。

• 管財事件：破産管財人（裁判所が選任した弁護士）が、破産者の財産を調査し、債権者への配当を行う手続きです。財産の額が多い場合や、財産の状況が複雑な場合に選択されます。
• 同時廃止：破産する財産がほとんどない場合や、手続きが比較的単純な場合に、破産手続きと同時に手続きが終了するものです。

今回の質問者さんのケースでは、住宅ローンが残っており、家という財産があるため、手続きが複雑になる可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答：競売になる可能性について

質問者さんの場合、住宅ローンの残債が1600万円、家の固定資産評価証明額が670万円とのことです。この状況から判断すると、

• 住宅ローンの債権者である銀行は、抵当権を実行し、家を競売にかける可能性が高いです。
• 固定資産評価額は、あくまで税金を計算するためのもので、実際の売却価格とは異なる場合があります。しかし、住宅ローンの残債よりも低い場合、競売で売却しても、銀行の債権をすべて回収できない可能性があります。
• 自己破産の手続きによっては、管財事件になる可能性もあります。管財事件になった場合、破産管財人が家の処分方法を検討し、競売ではなく、任意売却（債権者との合意に基づき、不動産を売却すること）などの方法が検討されることもあります。

関係する法律や制度：破産法と民法

自己破産の手続きは、破産法に基づいて行われます。破産法は、借金で困っている人を救済するための法律です。

住宅ローンの抵当権については、民法が関係します。民法は、財産に関する基本的なルールを定めています。抵当権は、民法で定められた権利の一つです。

自己破産の手続きにおいては、破産法と民法の両方の法律が適用されることになります。

誤解されがちなポイントの整理：家の価値と自己破産の関係

自己破産について、よくある誤解を整理しましょう。

• 誤解1：自己破産をすれば、すべての財産が没収される。

→ 実際には、生活に必要な財産（家財道具など）は残せる場合があります。

• 誤解2：自己破産をすれば、住宅ローンは自動的に消滅する。

→ 住宅ローンは、抵当権によって守られているため、自己破産をしても、家を手放さなければ、ローンの返済義務は残ります。

• 誤解3：家の評価額が低いから、自己破産しても家は残せる。

→ 住宅ローンの残債がある場合、評価額が低くても、競売になる可能性はあります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：競売を回避する方法

競売を回避する方法としては、いくつかの選択肢があります。

• 任意売却：債権者である銀行と交渉し、合意を得て、家を売却する方法です。競売よりも高い価格で売却できる可能性があり、残債を減らすことができます。
• 親族などからの資金援助：親族から資金援助を受け、住宅ローンを完済する方法です。家を残すことができます。
• リースバック：家を売却し、買い取った会社から賃貸として借りる方法です。家には住み続けられますが、所有権は失います。

これらの方法は、それぞれメリットとデメリットがあります。ご自身の状況に合わせて、最適な方法を選択する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士や専門家への相談

自己破産や住宅ローンに関する問題は、非常に複雑です。専門家である弁護士に相談することをお勧めします。弁護士は、

• 自己破産の手続きを適切に進めるためのアドバイスをしてくれます。
• 債権者との交渉を代行してくれます。
• 競売を回避するための方法を提案してくれます。

また、不動産に関する問題については、不動産鑑定士や、宅地建物取引士などの専門家にも相談することができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 自己破産手続き中の住宅ローン問題は、専門的な知識が必要です。
• 住宅ローンの残債が家の評価額を上回る場合、競売になる可能性が高いです。
• 競売を回避するためには、任意売却などの方法を検討できます。
• 専門家である弁護士に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。