テーマの基礎知識：固定資産税と競売について

固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有している人に課税される地方税です。毎年1月1日時点での所有者に対して、その年の税金が課せられます。今回のケースでは、自己破産をしたものの、アパートの名義がまだ質問者様になっているため、固定資産税の納税義務が発生しています。

競売（けいばい）とは、債権者（この場合は銀行）が、担保となっている不動産を裁判所を通じて売却し、その売却代金から債権を回収する手続きのことです。自己破産した場合でも、担保権（たんぽけん）は消滅しないため、銀行は競売を行うことができます。

今回のケースでは、自己破産によって質問者様の借金は免責されましたが、アパートに設定されている抵当権（ていとうけん）は消滅していません。そのため、銀行は競売によって担保権を実行し、債権を回収する権利を持っています。

今回のケースへの直接的な回答：固定資産税を払わないために

固定資産税を支払わずに済むためには、アパートの名義を質問者様から変更する必要があります。そのためには、銀行が競売を開始し、第三者が落札して名義変更が行われるのを待つことが基本的には必要です。

質問者様ができることとしては、

• 銀行に対して、競売を早期に開始するよう、改めて強く要請すること。
• 弁護士などの専門家に相談し、競売を促すための法的手段がないか検討すること。

などが考えられます。

関係する法律や制度：自己破産と固定資産税

今回のケースで関係する主な法律は、

• 破産法：自己破産の手続きについて定めています。
• 地方税法：固定資産税の課税について定めています。
• 民法：抵当権などの担保権について定めています。

自己破産をすると、原則として、破産者の財産は破産管財人（はさんかんざいにん）によって管理・処分され、債権者への配当に充てられます。しかし、担保権が設定されている財産については、担保権者が優先的に弁済を受ける権利があります。今回のケースでは、アパートが担保となっているため、銀行は競売によって優先的に債権を回収することができます。

固定資産税は、自己破産によって免責される債務ではありません。そのため、自己破産後も、固定資産を所有している限り、固定資産税の納税義務は残ります。

誤解されがちなポイントの整理：家賃収入と競売の関係

銀行が競売をなかなか開始しない理由として、毎月の家賃収入を得ていることが考えられます。銀行としては、競売にかけるよりも、家賃収入を得ていた方が、当面の収入になるため、競売を急がない可能性があります。

しかし、家賃収入はあくまでも一時的なものであり、固定資産税の負担は続きます。また、競売によって売却価格が低くなるリスクも考慮する必要があります。

入居者の方に家賃を減額したり、無償にしたりすることは、法律的に問題がある可能性があります。このような行為は、債権者（銀行）の利益を害する行為とみなされ、問題となる可能性があります。また、入居者との間で新たなトラブルが発生する可能性もあります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：銀行との交渉術

銀行に対して、競売を促すためには、

• 書面で、競売を早期に開始するよう要請する。
• 固定資産税の負担が大きく、自己破産後の生活に支障をきたしていることを伝える。
• 弁護士に相談し、法的手段を検討していることを伝える。

などの方法が考えられます。

弁護士に相談することで、

• 銀行との交渉を代行してもらう。
• 競売を促すための法的手段（例えば、債権者代位権（さいけんしゃだいいけん）の行使など）を検討する。
• 固定資産税に関する税務上のアドバイスを受ける。

といったサポートを受けることができます。

専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士への相談

今回のケースでは、弁護士に相談することをお勧めします。弁護士は、

• 法律的な観点から、固定資産税に関する問題点を整理し、解決策を提案してくれます。
• 銀行との交渉を代行し、競売を促すためのアドバイスをしてくれます。
• 必要に応じて、法的手段を検討し、手続きをサポートしてくれます。

自己破産後の状況や、固定資産税の負担など、個別の事情を考慮した上で、最適な解決策を提案してくれます。また、税理士に相談することで、固定資産税に関する税務上のアドバイスを受けることもできます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

自己破産後のアパートの固定資産税問題は、複雑な法的知識と専門的な対応が必要となる場合があります。

• 固定資産税を支払わないためには、銀行が競売を行い、名義変更される必要がある。
• 銀行に競売を促すためには、書面での要請や、弁護士への相談が有効。
• 入居者への家賃減額は、法律的な問題が生じる可能性があるため、慎重な対応が必要。
• 弁護士や税理士などの専門家への相談は、問題解決の糸口となる可能性が高い。

固定資産税の問題は、放置すると、滞納による延滞金や、財産の差し押さえなどのリスクがあります。問題が深刻化する前に、専門家へ相談し、適切な対応をとることが重要です。