自殺があった「訳あり物件」の売却、価格や告知義務はどうなる？

売却価格への影響：心理的瑕疵（かし）とは？

不動産取引において、物件に何らかの「問題」がある場合、その問題の内容によって売却価格に影響が出ることがあります。このような物件を「訳あり物件」と呼ぶことがあります。

今回のケースのように、過去に自殺があった物件は、その「問題」の種類から「心理的瑕疵（しんりてきかし）」のある物件とみなされることがあります。 瑕疵（かし）とは、簡単に言うと「欠陥」のこと。心理的瑕疵とは、物理的な欠陥ではなく、購入者の心理面に影響を与えるような事柄を指します。

具体的には、過去に事件や事故、自殺などがあった物件がこれに該当します。購入者は、その物件に対して「怖い」「住みたくない」といった心理的な抵抗を感じる可能性があります。そのため、心理的瑕疵のある物件は、通常の物件よりも売却価格が低くなる傾向があります。

今回のケースへの直接的な回答：価格はどのくらい下がる？

自殺があった物件の売却価格が具体的にどのくらい下がるかは、一概には言えません。様々な要因によって価格は変動します。

主な要因としては、

• 自殺があった場所（室内か、庭か、など）
• 自殺から売却までの期間
• 物件の築年数や状態
• 周辺の相場
• 告知の有無

などが挙げられます。

一般的には、市場価格の1～3割程度下がるケースが多いようです。しかし、中には半額以下になるケースもあります。正確な価格を知るためには、不動産鑑定士（ふどうさんかんていし）に依頼して、専門的な評価を受けるのが確実です。不動産鑑定士は、不動産の価値を専門的に評価する国家資格を持った専門家です。

関係する法律や制度：告知義務とは？

不動産売買には、法律で定められた「告知義務」というものがあります。これは、売主が物件の重要な情報を買主に伝えなければならない義務のことです。

この告知義務は、民法や宅地建物取引業法（宅建業法）に基づいており、売主は、買主が契約をする上で判断材料となる重要な情報を伝えなければなりません。告知すべき事項には、物件の物理的な欠陥（雨漏りやシロアリ被害など）だけでなく、心理的な瑕疵も含まれると解釈されています。

今回のケースでは、過去に自殺があったという事実は、買主の判断に大きく影響を与える可能性があるため、告知義務の対象となる可能性が高いと考えられます。

誤解されがちなポイント：告知しないとどうなる？

告知義務があるにも関わらず、自殺の事実を隠して売却した場合、様々な問題が発生する可能性があります。

• 契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）の追及： 買主は、売主に対して、契約不適合責任を追及することができます。これは、物件に告知されていなかった瑕疵があった場合に、買主が損害賠償請求や契約解除を求めることができる権利です。
• 損害賠償請求： 買主は、精神的な苦痛を受けたとして、売主に対して損害賠償請求を行う可能性があります。
• 信頼関係の悪化： 売主と買主の間の信頼関係が損なわれ、トラブルに発展する可能性があります。
• 売却の遅延： 告知義務違反が発覚した場合、売却が中断されたり、訴訟に発展したりして、売却に時間がかかることがあります。

場合によっては、詐欺罪に問われる可能性もゼロではありません。詐欺罪とは、人を欺いて財物を交付させる犯罪です。告知義務違反が意図的に行われたと判断された場合、詐欺罪が適用される可能性もあります。

実務的なアドバイス：売却をスムーズに進めるために

訳あり物件の売却をスムーズに進めるためには、いくつかのポイントがあります。

• 専門家への相談： まずは、不動産会社や弁護士などの専門家に相談しましょう。専門家は、物件の状況や法的リスクを考慮し、適切なアドバイスをしてくれます。
• 告知の検討： 告知義務があるかどうか、専門家と相談して判断しましょう。告知する場合は、買主に誠実に説明し、理解を得ることが重要です。
• 価格交渉： 告知義務がある場合は、売却価格を下げて、買主の納得を得る必要があります。不動産会社と相談しながら、適切な価格を設定しましょう。
• 情報公開： 告知する内容やタイミング、方法について、専門家と相談して決定しましょう。
• 契約書の作成： 契約書には、告知内容や瑕疵に関する事項を明記し、トラブルを未然に防ぎましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースのように、訳あり物件の売却を検討している場合は、必ず専門家に相談することをおすすめします。

相談すべき専門家としては、

• 不動産会社： 不動産会社は、物件の査定や売却活動をサポートしてくれます。訳あり物件の売却経験が豊富な不動産会社を選ぶと良いでしょう。
• 弁護士： 弁護士は、法的リスクや告知義務についてアドバイスしてくれます。トラブルが発生した場合も、対応してくれます。
• 不動産鑑定士： 不動産鑑定士は、物件の適正な価格を評価してくれます。

専門家に相談することで、以下のようなメリットがあります。

• 法的リスクの回避： 告知義務違反などの法的リスクを回避できます。
• 売却の円滑化： スムーズな売却活動をサポートしてくれます。
• 適正な価格での売却： 適正な価格で売却できるよう、アドバイスしてくれます。
• トラブルの防止： トラブルが発生した場合、対応してくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 自殺があった物件は、心理的瑕疵のある物件として、売却価格に影響を与える可能性があります。
• 売却価格は、様々な要因によって変動し、市場価格の1～3割程度下がるケースが多いです。
• 売主には、物件の重要な情報を買主に伝える「告知義務」があります。
• 自殺の事実を隠して売却した場合、契約不適合責任を問われたり、損害賠償請求されたりする可能性があります。
• 訳あり物件の売却は、専門家（不動産会社、弁護士など）に相談し、適切な対応をとることが重要です。

大切なことは、事実を隠さず、誠実に対応することです。専門家のアドバイスを受けながら、適切な方法で売却を進めましょう。