自殺があった物件を売買する際の告知義務について｜3回の売買で告知義務はどうなる？

テーマの基礎知識：事故物件とは

事故物件とは、その物件内で人が亡くなった事実がある物件のことを指します。
ここでいう「人が亡くなった事実」には、自殺、他殺、火災による死亡などが含まれます。
ただし、病死や老衰などの自然死は、一般的には事故物件には該当しません。
事故物件は、心理的な抵抗感から、通常の物件よりも価格が低く設定される傾向があります。

不動産の売買においては、売主は買主に対して、物件の重要な情報を告知する義務があります。
これを「告知義務」と呼びます。
この告知義務は、買主がその物件を購入するかどうかの判断に大きく影響を与える可能性がある情報を伝えるために存在します。
告知すべき情報には、物件の物理的な状態だけでなく、過去にその物件で起きた出来事も含まれる場合があります。

今回のケースへの直接的な回答：告知義務の行方

今回のケースでは、過去に自殺があった物件が、AからB、そしてBからCへと売買されています。
この場合、Cに売却する際に、過去の自殺について告知する義務が誰にあるのかが問題となります。

一般的に、売主は買主に対して、その物件に関する重要な情報を告知する義務があります。
この告知義務は、売主が知っている範囲で、買主の判断に影響を与える可能性がある事実を伝えることを意味します。
したがって、BがCに売却する際に、過去の自殺について知っていた場合、原則として告知する義務が生じると考えられます。
AがBに売却した際に告知していれば、Bもその事実を知っているはずだからです。

しかし、告知義務には、時間的な制限や、どこまで告知すべきかという範囲の問題も存在します。
例えば、自殺から長期間経過している場合や、何度も売買が繰り返されている場合には、告知義務がどこまで及ぶかは、個別の状況によって判断されることになります。

関係する法律や制度：宅地建物取引業法と民法

不動産の売買に関する告知義務は、主に「宅地建物取引業法」と「民法」に基づいて考えられます。

宅地建物取引業法：
宅地建物取引業者（不動産会社）が、物件の売買を行う際に適用される法律です。
この法律では、物件の状況について、買主に重要な事項を告知する義務が定められています。
例えば、過去にその物件で事件や事故があった場合、その事実を買主に告知する必要があります。
民法：
不動産の売買契約に関する基本的なルールを定めている法律です。
民法では、売主は買主に対して、瑕疵（かし）のない物件を引き渡す義務があります。
瑕疵とは、通常備わっているべき品質や性能が欠けている状態を指します。
事故物件の場合、心理的な瑕疵として扱われることがあり、売主は買主に対して、その事実を告知する義務を負う可能性があります。

これらの法律に基づいて、裁判例や判例が蓄積されており、告知義務の範囲や判断基準が徐々に明確化されてきています。

誤解されがちなポイントの整理：告知義務の期間と範囲

告知義務について、よく誤解される点として、以下のようなものがあります。

「2回売買されたら告知義務はない」：
これは誤解です。
売買回数によって告知義務がなくなるわけではありません。
売主がその事実を知っていて、買主が知らない場合、告知義務は発生する可能性があります。
「自殺から5年経てば告知義務はない」：
これも一概には言えません。
自殺から5年経過したからといって、必ずしも告知義務がなくなるわけではありません。
告知義務は、その事実が買主の判断に影響を与えるかどうか、という観点から判断されます。
自殺から時間が経過しても、告知が必要な場合もあります。
告知義務の範囲：
告知義務は、どこまで告知すべきかという範囲の問題も重要です。
例えば、自殺があった場所、自殺の状況、自殺後の物件の修繕状況など、告知すべき範囲はケースバイケースで判断されます。

告知義務の判断は、個別の状況によって異なり、一概に「〇年経てば良い」とか「〇回売買されれば良い」というものではありません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：告知の方法と注意点

事故物件の告知は、慎重に行う必要があります。
告知の方法としては、主に以下の2つが考えられます。

重要事項説明書での告知：
不動産会社が売買の仲介をする場合、重要事項説明書に、物件に関する重要な情報を記載する必要があります。
事故物件の場合、この重要事項説明書に、過去に自殺があった事実を記載します。
口頭での説明：
重要事項説明書の記載に加えて、買主に対して口頭で説明することも重要です。
口頭での説明を通じて、買主がその事実を十分に理解できるように努める必要があります。

告知する際の注意点としては、以下の点が挙げられます。

正確な情報の提供：
事実に基づいた正確な情報を伝えることが重要です。
曖昧な表現や憶測で伝えることは避けるべきです。
誠実な対応：
買主の心情に配慮し、誠実な態度で対応することが大切です。
買主が不安を感じている場合は、丁寧に説明し、理解を得るように努める必要があります。
記録の保存：
告知の内容や、買主とのやり取りを記録しておくことが重要です。
万が一、後々トラブルになった場合に、証拠として役立ちます。

告知義務を怠った場合、損害賠償責任を負う可能性があります。
そのため、専門家のアドバイスを受けながら、適切な対応をすることが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士や不動産鑑定士への相談

告知義務について判断に迷う場合や、トラブルが発生した場合は、専門家への相談を検討しましょう。
相談すべき専門家としては、主に以下の2つのケースが考えられます。

弁護士：
告知義務の有無や、損害賠償責任の有無など、法的判断が必要な場合は、弁護士に相談しましょう。
弁護士は、法律の専門家として、適切なアドバイスを提供し、法的トラブルの解決をサポートします。
不動産鑑定士：
事故物件の価格評価について知りたい場合は、不動産鑑定士に相談しましょう。
不動産鑑定士は、物件の価値を客観的に評価し、適切な価格を算出します。
事故物件の場合、心理的な影響によって価格が変動することがあるため、専門的な知識が必要となります。

専門家に相談することで、法的リスクを回避し、適切な対応をとることができます。
また、専門家のアドバイスを受けることで、安心して不動産の売買を進めることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースにおける重要なポイントをまとめます。

告知義務は、売主が知っている範囲で、買主の判断に影響を与える可能性がある事実を告知することです。
売買回数や、自殺からの経過年数だけで、告知義務が判断されるわけではありません。
告知義務の範囲や、告知の方法については、個別の状況によって判断されます。
告知義務を怠ると、損害賠償責任を負う可能性があります。
判断に迷う場合や、トラブルが発生した場合は、専門家（弁護士、不動産鑑定士）に相談しましょう。

事故物件の売買は、専門的な知識が必要となる場合があります。
疑問点がある場合は、一人で悩まず、専門家に相談することをお勧めします。