落札物件の転売、宅建業法違反って何？個人売買はOK？徹底解説！

不動産売買には、様々な法律が関わってきます。その中でも、今回の質問に関わる重要な法律が「宅地建物取引業法」（通称：宅建業法）です。この法律は、不動産取引の公正さと安全性を確保するために作られました。

宅建業法は、不動産取引を「業」として行う人たち（不動産業者）に対して、様々なルールを定めています。例えば、:

などです。これらのルールを守らないと、罰金や免許の取り消しなどの処分を受ける可能性があります。

一方、個人が自分の不動産を売買する場合は、基本的に宅建業法の規制は受けません。しかし、不動産業者に仲介を依頼する際には、宅建業法に基づいたルールが適用されます。

質問者様の場合、個人で不動産を売却することは可能です。これは、ご自身が「業者」ではなく、あくまでも「所有者」として売却するからです。

しかし、大手仲介業者が「宅建業法違反（幇助）」を理由に仲介を断ったという点が重要です。これは、不動産業者が、転売目的と知りながら、その売買を仲介することが、宅建業法に違反する可能性があるからです。

具体的には、不動産業者が「反復継続して取引を行う意思」があると判断した場合、宅建業の免許がない個人に対して、その取引を仲介することは、宅建業法違反となる可能性があります。

したがって、売却自体は可能ですが、仲介を依頼する不動産業者によっては、断られる可能性があるということです。その場合は、個人間売買を検討することも選択肢の一つとなります。

今回のケースでは、確定申告と所得税についても考慮する必要があります。不動産を売却した場合、売却益が発生すれば、所得税を納める必要があります。

不動産の所有期間が5年以内の場合、売却益は「短期譲渡所得」として扱われ、高い税率（39%）が適用されます。質問者様も「短期譲渡課税39%は予定しています」と記載されているように、この点はすでに理解されているようです。

確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に行う必要があります。売却益を正確に計算し、必要な書類を揃えて申告しましょう。税理士に相談することも、スムーズな申告のためには有効です。

今回のケースで誤解されやすいのは、「転売目的」と「反復継続性」の関係です。

「転売目的」であること自体は、違法ではありません。しかし、不動産業者が転売目的の物件を仲介する場合、その取引が「反復継続して行われる」と判断されると、宅建業法違反となる可能性があります。

ここでいう「反復継続して行われる」とは、単発の取引ではなく、継続的に不動産売買を繰り返すことを意味します。年1回の売買でも、その頻度や取引の状況によっては「反復継続性」があると判断される可能性があります。

この判断は、個々のケースによって異なり、明確な基準があるわけではありません。不動産業者は、リスクを避けるために、慎重な判断をすることがあります。

今回のケースでは、以下の売却方法が考えられます。

個人間売買：不動産業者を介さずに、買主を自分で探して売買する方法です。仲介手数料がかからないというメリットがありますが、契約書の作成や手続きなど、専門的な知識が必要になります。
不動産業者への直接売却：不動産業者に直接買い取ってもらう方法です。仲介手数料はかかりませんが、売却価格が低くなる可能性があります。
仲介業者の選定：仲介を依頼できる不動産業者を探すことも可能です。転売目的の物件の仲介に慣れている業者や、柔軟に対応してくれる業者を探しましょう。

個人間売買を選択する場合は、以下の点に注意しましょう。

今回のケースでは、以下の専門家に相談することをお勧めします。

専門家に相談することで、法的リスクを回避し、スムーズな売却を進めることができます。また、税金に関する適切なアドバイスを受けることで、無駄な税金を支払うことを防ぐこともできます。

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

不動産売買は、高額な取引であり、法律や税金に関する知識も必要となります。専門家のサポートを受けながら、慎重に進めることが重要です。