表示の登記における登記官の調査権と職権行使の範囲をわかりやすく解説

登記の基礎知識：表示の登記とは何か

不動産登記は、大切な財産である土地や建物の情報を記録し、誰でもその内容を確認できるようにする制度です。
この登記には大きく分けて、「表示に関する登記」と「権利に関する登記」があります。

表示に関する登記は、土地や建物の物理的な状態（場所、広さ、形状など）を記録するものです。
例えば、土地の地目を「田」から「宅地」に変更したり、建物を新築したりした場合に行われます。
表示に関する登記は、不動産の「客観的な情報」を明らかにするために行われるのです。

一方、権利に関する登記は、その不動産に対する所有権や抵当権などの権利関係を記録するものです。
例えば、土地を売買して所有権が移転したり、住宅ローンを組んで抵当権を設定したりする場合に行われます。
権利に関する登記は、不動産の「権利関係」を明確にするために行われます。

今回のケースへの直接的な回答

質問にある「表示の登記」における登記官の調査権と職権行使についてですが、これは不動産登記法という法律で定められています。
登記官は、表示に関する登記を行う際に、その内容が正しいかどうかを確認するために調査を行う権限を持っています。
これは、不動産登記の正確性を担保し、国民の財産を守るために重要な役割を果たしています。

具体的に、登記官が職権で登記を行うのは、法律で定められた場合に限られます。
例えば、ご質問にあるように、1筆の土地の一部で地目が変更された場合や、地番区域が異なる状態になった場合、登記官は職権で分筆登記を行う必要があります。
これは、土地の物理的な状態が変わった場合に、登記記録を正確に保つための措置です。

関係する法律や制度：不動産登記法の規定

不動産登記法は、不動産登記に関する基本的なルールを定めた法律です。
この法律には、登記官の権限や義務、登記の手続きなどが詳細に規定されています。
今回のテーマである登記官の調査権と職権行使についても、不動産登記法の中に定められています。

具体的には、不動産登記法第35条に、登記官が職権で登記できる場合が規定されています。
例えば、土地の分筆や合筆、地目変更など、土地の物理的な状況が変わった場合に、登記官は職権で登記を行うことができます。
また、不動産登記法第36条には、登記官が調査を行うことができる場合が規定されており、表示に関する登記を行う際に、登記官は事実関係を調査することができます。

誤解されがちなポイントの整理：調査権と職権の違い

質問者の方が混乱されているように、登記官の調査権と職権の違いは、多くの人が誤解しやすいポイントです。
簡単に整理すると、以下のようになります。

• 調査権：登記官は、表示に関する登記を行う際に、その内容が事実と合っているかどうかを確認するために調査を行う権限です。
  これは、登記の正確性を担保するために重要な役割を果たします。
• 職権：登記官は、法律で定められた場合に、自ら登記を行うことができます。
  これは、土地の分筆や合筆など、特定の状況において、登記記録を正確に保つために必要な措置です。

つまり、調査権は登記の内容を「確認」するためのものであり、職権は登記を「行う」ためのものです。
調査権は表示に関する登記に限定されますが、職権は法律で定められた場合に、表示に関する登記だけでなく、権利に関する登記にも及ぶことがあります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：分筆登記のケース

例えば、ある土地の一部を売買して、その部分を別の土地として登記する場合を考えてみましょう。
この場合、まずは分筆登記を行う必要があります。
分筆登記は、土地の物理的な形状が変わるため、表示に関する登記に該当します。

分筆登記を行う際には、登記官は現地を調査し、分筆後の土地の形状や地積（土地の面積）を確認します。
これは、登記の内容が事実と合っているかどうかを確認するためです。
もし、分筆後の土地の形状や地積に問題がある場合は、登記官は申請者に対して修正を求めることがあります。

分筆登記は、原則として申請に基づいて行われますが、土地の一部で地目が変更された場合など、登記官が職権で分筆登記を行うこともあります。
これは、登記記録を正確に保つために、法律で定められた措置です。

専門家に相談すべき場合とその理由：専門家への相談

不動産登記に関する疑問や問題がある場合は、専門家である土地家屋調査士や司法書士に相談することをお勧めします。
これらの専門家は、不動産登記に関する専門的な知識と経験を持っており、あなたの状況に合わせて適切なアドバイスをしてくれます。

• 土地家屋調査士：土地や建物の表示に関する登記（地積測量図の作成、分筆、地目変更など）について専門的な知識を持っています。
  土地の形状や面積に関する疑問や問題がある場合に相談すると良いでしょう。
• 司法書士：権利に関する登記（所有権移転、抵当権設定など）や、不動産登記全般に関する相談に乗ってくれます。
  不動産の売買や相続に関する疑問や問題がある場合に相談すると良いでしょう。

専門家に相談することで、あなたの疑問を解決し、適切な手続きを行うことができます。
また、将来的なトラブルを未然に防ぐことにもつながります。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問のポイントをまとめると、以下のようになります。

• 表示に関する登記は、土地や建物の物理的な状態を記録するものであり、登記官は調査権を持っています。
• 登記官は、法律で定められた場合に、職権で登記を行うことができます。
• 調査権は表示に関する登記に限定されますが、職権は法律で定められた場合に、表示に関する登記だけでなく、権利に関する登記にも及ぶことがあります。
• 不動産登記に関する疑問や問題がある場合は、専門家である土地家屋調査士や司法書士に相談しましょう。

不動産登記は複雑な制度ですが、正しく理解することで、大切な財産を守ることができます。
今回の解説が、あなたの理解の一助となれば幸いです。