テーマの基礎知識：表示登記とは？
表示登記は、不動産の物理的な状況（場所や形、広さなど）を記録するための登記です。具体的には、土地の場所を示す「地番」、面積を示す「地積」、建物の種類や構造を示す「種類・構造」などを記録します。これらの情報は、不動産の正確な情報を把握するために重要です。
表示登記は、権利に関する登記（所有権など）とは異なり、原則として登記を申請する義務があります。これは、不動産の状況が変わった場合に、その変更を登記簿に反映させることで、情報の正確性を保つためです。
表示登記には、土地に関するものと建物に関するものがあります。今回の質問に関連するのは、土地に関する表示登記です。
今回のケースへの直接的な回答：印鑑の種類
表示登記の申請書に押す印鑑の種類は、原則として認印で問題ありません。しかし、いくつかの例外的なケースでは、実印と印鑑証明書が必要になります。
今回の質問にある地積更正や分筆登記も、基本的には認印で申請できます。ただし、地積更正や分筆登記を行う際に、土地の所有権に関する争いがある場合や、権利者の承諾が必要な場合は、実印と印鑑証明書が必要になることがあります。
例えば、地積更正を行う際に、隣接する土地との境界について争いがある場合、関係者全員の実印と印鑑証明書が必要になることがあります。これは、登記によって関係者の権利に影響が及ぶ可能性があるため、権利関係を明確にするために必要な手続きです。
関係する法律や制度：不動産登記法
表示登記に関する主な法律は「不動産登記法」です。この法律には、表示登記の対象となる事項、登記の手続き、申請に必要な書類などが定められています。
不動産登記法では、表示登記の申請人（登記を申請する人）が、登記簿に記録されている所有者と異なる場合、または所有者の承諾が必要な場合には、実印と印鑑証明書の提出を求める場合があります。
また、地積更正や分筆登記の際には、土地家屋調査士（専門家）が作成した地積測量図などの書類が必要になります。これらの書類は、登記の正確性を確保するために重要な役割を果たします。
誤解されがちなポイントの整理：実印が必要な場合
表示登記では、原則として認印で申請できますが、以下の場合は実印と印鑑証明書が必要になることがあります。
- 権利関係に影響がある場合：地積更正や分筆登記によって、土地の所有権や利用権に影響が及ぶ可能性がある場合。
- 所有者の承諾が必要な場合：登記申請に、所有者の承諾が必要な場合。例えば、土地の一部を売却するために分筆する場合など。
- 登記官の判断：登記官が、申請内容の真偽を確認するために、実印と印鑑証明書の提出を求める場合。
地積更正や分筆登記で、実印が必要という意見があるのは、これらのケースが混同されているためと考えられます。すべての地積更正や分筆登記で実印が必要というわけではありません。
実務的なアドバイスや具体例の紹介：ケーススタディ
具体的なケースで、印鑑の種類を考えてみましょう。
ケース1：土地の地積を測量し直す場合（地積更正）
- 隣接する土地との境界について争いがなく、所有者全員が測量結果に同意している場合は、原則として認印で申請できます。
- ただし、測量結果によって土地の面積が大きく変わる場合や、隣接地の所有者との間でトラブルが発生している場合は、実印と印鑑証明書が必要になることがあります。
ケース2：土地を分割する場合（分筆登記）
- 土地の所有者単独で分筆する場合で、権利関係に影響がない場合は、原則として認印で申請できます。
- 土地の一部を売却するために分筆する場合など、権利者の承諾が必要な場合は、実印と印鑑証明書が必要になります。
ケース3：地積測量図作成に伴う境界確認
- 境界確認書に押す印鑑は、原則として認印で問題ありません。
- ただし、境界確認の結果、土地の境界が確定し、その結果、権利関係に影響が及ぶ場合は、実印と印鑑証明書が必要になることがあります。
これらのケースはあくまで一例です。具体的な状況によって、必要な印鑑の種類は異なります。判断に迷う場合は、専門家（土地家屋調査士や司法書士）に相談することをお勧めします。
専門家に相談すべき場合とその理由：専門家の活用
以下のような場合は、専門家（土地家屋調査士または司法書士）に相談することをお勧めします。
- 印鑑の種類で迷う場合：実印と認印のどちらが必要か判断できない場合。
- 権利関係が複雑な場合：土地の所有権や利用権に関する権利関係が複雑で、自分だけでは判断できない場合。
- 隣接者とのトラブルがある場合：隣接する土地の所有者との間で、境界や権利関係についてトラブルが発生している場合。
- 登記手続きが難しい場合：登記手続きが複雑で、自分で行うのが難しい場合。
専門家は、不動産登記に関する専門知識を持っており、個別の状況に合わせて適切なアドバイスをしてくれます。また、登記手続きを代行してくれるため、時間と手間を省くことができます。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
今回の質問のポイントをまとめます。
- 表示登記の申請書の印鑑は、原則として認印で申請できます。
- 地積更正や分筆登記でも、基本的には認印で申請できます。
- 実印と印鑑証明書が必要になるのは、権利関係に影響がある場合や、所有者の承諾が必要な場合など、特別なケースです。
- 判断に迷う場合は、専門家（土地家屋調査士や司法書士）に相談しましょう。
表示登記に関する印鑑の種類は、ケースバイケースです。ご自身の状況に合わせて、適切な印鑑を使用するようにしましょう。
