複数の不動産会社へ購入申し込み！契約前にできることと注意点

【背景】

・任意売却物件（債務者が住宅ローンなどを返済できなくなった場合に、債権者（お金を貸した側）の合意を得て売却される物件）を気に入って、専属専任媒介契約（売主が特定の不動産会社だけに売却を依頼する契約）を結んでいる不動産会社へ購入の意思を伝えた。

・その後、別の不動産会社にも同じ物件への購入申し込みをしてしまった（いわゆる「横取り」）。

・売主、債権者、不動産会社が面談し、来週にも契約が結ばれる予定。

・物件の販売価格は3280万円、築5年、オール電化。5年前の販売価格は4780万円。

【悩み】

・契約が結ばれる不動産会社へ購入意思を伝えるタイミングは、早い方が良いのか、遅い方が良いのか知りたい。

・もし購入できた場合、上乗せされる金額はどのくらいになるのか知りたい。

・専任の不動産会社に対して、何か気遣うべきことはあるのか知りたい。

契約前の購入意思表示は、できるだけ早く、書面で伝えるのがおすすめです。上乗せ額は交渉次第ですが、専任媒介の不動産会社への配慮も忘れずに。

回答と解説

テーマの基礎知識：任意売却と不動産売買の基本

不動産売買は、人生で大きな買い物の一つです。今回のケースで登場する「任意売却」と「専属専任媒介契約」について、基本的な知識を整理しましょう。

任意売却とは、住宅ローンなどの返済が困難になった場合に、債権者（お金を貸した金融機関など）の合意を得て、不動産を売却する方法です。通常の不動産売買と異なり、債権者との交渉や手続きが必要になります。

専属専任媒介契約は、売主が特定の不動産会社だけに売却を依頼する契約です。売主は、他の不動産会社に仲介を依頼したり、自分で買主を探したりすることはできません。不動産会社は、売主のために積極的に販売活動を行い、契約成立を目指します。

今回のケースへの直接的な回答：購入意思表示のタイミングと注意点

今回のケースでは、複数の不動産会社に購入申し込みをしてしまった状況です。契約前に購入意思を伝えるタイミングについて、以下のように考えられます。

・できるだけ早く、書面で伝える： 契約が成立する前に、購入意思を伝えることが重要です。口頭だけでなく、書面で伝えることで、証拠として残すことができます。

・契約状況を確認する： 契約の進捗状況を、売主または仲介する不動産会社に確認することも大切です。すでに契約が成立している場合は、購入することが難しくなります。

・上乗せ額について： 上乗せされる金額は、売主との交渉や、不動産会社の取り分によって異なります。一般的には、仲介手数料や、場合によっては売主への支払いが上乗せされる可能性があります。

・専任の不動産会社への配慮： 専任媒介契約を結んでいる不動産会社に対しては、状況を正直に伝え、誠意をもって対応することが大切です。

関係する法律や制度：不動産売買に関する法律

不動産売買には、様々な法律が関係します。主なものとして、以下のものが挙げられます。

・宅地建物取引業法： 不動産会社の業務や、不動産取引に関するルールを定めた法律です。

・民法： 不動産の売買契約や、所有権に関するルールを定めた法律です。

・都市計画法： 土地の利用や建物の建築に関するルールを定めた法律です。

今回のケースでは、宅地建物取引業法が特に重要になります。不動産会社は、この法律に基づいて、公正な取引を行う義務があります。

誤解されがちなポイントの整理：横取りと契約の成立

今回のケースで誤解されやすいポイントとして、以下の点が挙げられます。

・横取りの定義： 不動産売買における「横取り」は、通常、他の買主候補がいるにも関わらず、別の不動産会社を通じて購入を試みる行為を指します。

・契約の成立： 不動産の売買契約は、売主と買主の合意によって成立します。契約が成立する前であれば、購入を諦めたり、他の物件を探したりすることも可能です。

・専任媒介契約の重要性： 専任媒介契約を結んでいる不動産会社は、売主のために販売活動を行う義務があります。他の不動産会社を通じて購入を試みることは、契約違反になる可能性があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：購入意思表示の手順

今回のケースで、実際に購入意思を伝える際の手順を説明します。

1. 契約状況の確認： まずは、売主または仲介する不動産会社に、契約の進捗状況を確認します。契約が成立している場合は、購入することが難しい可能性があります。

2. 書面での意思表示： 購入意思を書面で作成し、売主または仲介する不動産会社に提出します。書面には、氏名、連絡先、購入希望価格などを明記します。

3. 交渉： 購入希望価格や、その他の条件について、売主または仲介する不動産会社と交渉します。

4. 契約： 交渉がまとまれば、売買契約を締結します。

具体例：

Aさんは、ある任意売却物件を気に入って、複数の不動産会社に購入申し込みをしました。契約前に、Aさんは、売主と直接交渉し、購入希望価格を提示しました。その結果、Aさんは物件を購入することができました。

専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士や不動産鑑定士への相談

今回のケースで、専門家に相談すべきケースとしては、以下のようなものが考えられます。

・契約に関するトラブル： 契約内容について不明な点がある場合や、契約に関するトラブルが発生した場合は、弁護士に相談することをおすすめします。

・物件の価格に関する疑問： 物件の価格が適正かどうか判断できない場合は、不動産鑑定士に相談することをおすすめします。

・任意売却に関する疑問： 任意売却に関する手続きや、債権者との交渉について不明な点がある場合は、不動産会社や専門家に相談することをおすすめします。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースの重要ポイントをまとめます。

・購入意思表示は早めに： 契約前に、できるだけ早く購入意思を伝えましょう。

・書面での意思表示が重要： 口頭だけでなく、書面で伝えることで、証拠を残しましょう。

・契約状況を確認： 契約が成立している場合は、購入が難しい可能性があります。

・専任の不動産会社への配慮： 状況を正直に伝え、誠意をもって対応しましょう。

・専門家への相談も検討： 不安な点や疑問点があれば、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。