親からの贈与と不動産登記：土地・建物の名義変更と割合について徹底解説

【背景】
夫と住宅購入を検討しています。頭金は私と夫で出し合い、住宅ローンは夫が主に返済する予定です。私の両親から贈与を受け、そのお金を頭金に充てる予定です。

【悩み】
両親からの贈与を私の頭金として扱い、土地と建物の名義を私と夫で割合を決めて登記することは可能でしょうか？贈与額をどのように頭金に反映させ、名義割合をどのように設定すれば良いのか、法律的な問題はないか心配です。具体的に、土地500万円、建物1000万円の物件で、私が200万円の頭金（うち100万円は親からの贈与）、夫が1000万円のローンを組む場合、名義割合をどのようにすれば良いのか知りたいです。

贈与額は頭金に算入可能。名義割合は自由に設定可能ですが、贈与税には注意。

回答と解説

テーマの基礎知識：不動産登記と贈与

不動産の所有権（物件に対する権利）を公的に証明するのが「不動産登記」です。登記簿に所有者名などが記録され、所有権の移転や抵当権の設定なども登記によって行われます。土地と建物はそれぞれ独立した権利なので、別々に登記されます。一方、「贈与」とは、無償で財産を他人に移転することです。贈与を受けた側は、贈与税（贈与された財産に対して課される税金）の申告義務があります。

今回のケースへの直接的な回答

ご質問のケースでは、ご両親からの贈与をあなたの頭金に含めることは可能です。名義割合も、あなたとご主人で自由に決めることができます。例えば、土地と建物をそれぞれ50％ずつ所有する、といった割合で登記することも可能です。ただし、名義割合と頭金の割合は必ずしも一致する必要はありません。

関係する法律や制度

不動産登記に関する法律は、主に「不動産登記法」です。贈与に関する法律は「贈与税法」です。贈与税は、一定の金額を超える贈与があった場合に課税されます。ご両親からの贈与額が年間贈与税の非課税枠（2023年度は110万円）を超える場合は、贈与税の申告が必要になります。

誤解されがちなポイントの整理

* **名義割合と所有割合の混同:** 登記上の名義割合と、実際の所有割合は必ずしも一致しません。例えば、名義が50:50でも、頭金やローンの負担割合は異なる場合があります。
* **贈与税の申告漏れ:** 贈与税の申告を怠ると、ペナルティが科せられる可能性があります。贈与を受けた場合は、必ず税務署に申告しましょう。
* **不動産登記の専門性:** 不動産登記は専門的な知識が必要です。登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

ご質問の例（土地500万円、建物1000万円）で、あなたが200万円（うち100万円が贈与）の頭金、ご主人が1000万円のローンを負担する場合、名義割合は自由に設定できます。例えば、

* **土地：あなた50％、ご主人50％、建物：あなた50％、ご主人50％** (単純な割合)
* **土地：あなた60％、ご主人40％、建物：あなた40％、ご主人60％** (頭金負担割合を反映)
* **土地：あなた100％、建物：あなた50％、ご主人50％** (土地をあなた名義で、建物を共有)

など、様々なパターンが考えられます。ご夫婦でよく話し合って、将来の状況なども考慮した上で決定しましょう。司法書士に相談すれば、最適な名義割合や登記方法についてアドバイスをもらえます。

専門家に相談すべき場合とその理由

* 贈与額が非課税枠を超える場合
* 名義割合や登記方法で迷う場合
* 不動産登記に関する手続きが複雑な場合
* ローン返済に不安がある場合

これらの場合、税理士や司法書士などの専門家に相談することで、適切な手続きを進め、トラブルを回避できます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

親からの贈与は頭金に含めることが可能です。名義割合は自由に設定できますが、贈与税の申告、そして専門家への相談を検討しましょう。名義割合と実際の所有割合、そして頭金やローンの負担割合は必ずしも一致する必要はありません。ご夫婦でよく話し合い、将来を見据えた上で、最適な方法を選択してください。不明な点は、専門家に相談することをおすすめします。