親から贈与されたマンション売却時の税金｜相続税・譲渡所得税を徹底解説！

マンション売却時の税金の種類と計算方法

マンション売却時にかかる主な税金は、譲渡所得税と相続税（または贈与税）です。それぞれ詳しく見ていきましょう。

1. 譲渡所得税：マンション売却益にかかる税金

譲渡所得税とは、不動産などの資産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。 マンション売却益から、取得費（購入価格やリフォーム費用など）と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた金額が課税対象となります。

* **取得費：** マンションの取得価格、リフォーム費用（630万円）、不動産取得税（30万円）などが含まれます。贈与を受けた場合、贈与時におけるマンションの時価が取得価格となります。これは、親から贈与を受けた時点でのマンションの市場価格を指し、専門家の評価が必要になる場合があります。
* **譲渡費用：** 売却にかかった仲介手数料や広告宣伝費などが含まれます。
* **譲渡所得：** 売却価格（2000万円）－（取得価格＋リフォーム費用630万円＋不動産取得税30万円＋譲渡費用）

譲渡所得税の税率は、所得税の累進課税（所得が多いほど税率が高くなる）が適用されます。 譲渡所得の金額によって税率が変わるため、正確な税額は、売却価格、取得価格、譲渡費用などを確定した上で計算する必要があります。

2. 相続税または贈与税：贈与されたマンションにかかる税金

親から贈与されたマンションの売却益に対して、相続税または贈与税がかかる可能性があります。

* **贈与税：** 親から贈与を受けた時点（2年前）で、贈与税の申告が必要だったかどうかが重要です。贈与税の基礎控除額（年間110万円）を超える贈与があった場合、贈与税を納税する必要があります。贈与税の申告をしていなくても、売却時に課税対象となる可能性があります。
* **相続税：** 親が亡くなった後に、相続税の申告が必要になります。相続税の計算は複雑ですが、相続財産（マンションなど）の評価額から、相続人の人数や基礎控除額などを考慮して計算されます。

贈与税と相続税は、それぞれ計算方法や税率が異なります。贈与を受けた時期や親の死亡時期、相続人の状況などによって、どちらの税金が適用されるか、あるいは両方適用されるかが決まります。

3. 関係する法律や制度

* **譲渡所得税：** 所得税法
* **相続税：** 相続税法
* **贈与税：** 贈与税法

これらの法律に基づいて、税額が計算されます。

4. 誤解されがちなポイント

* **リフォーム費用は全額控除できるわけではない：** リフォーム費用は取得費に含められますが、必ずしも全額が控除できるわけではありません。経年劣化による修繕費用などは控除対象外となる場合があります。
* **贈与税と相続税は別物：** 贈与税は生前贈与に対する税金、相続税は相続時における税金です。どちらも発生する可能性があります。
* **税金の計算は複雑：** 税金の計算は専門知識が必要なため、自分で計算するのは困難です。

5. 実務的なアドバイスや具体例

正確な税額を計算するには、税理士などの専門家に相談することが重要です。 売却価格、取得価格、リフォーム費用、譲渡費用、贈与時期、親の死亡時期などを提示することで、適切な税額を算出してもらえます。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

* 贈与や相続、税金についてよくわからない場合
* 税金の計算が複雑で自身で計算できない場合
* 税金対策を検討したい場合

専門家（税理士）に相談することで、適切な税金対策を立てることができ、税金に関する不安を解消できます。

7. まとめ

マンション売却時には、譲渡所得税と相続税（または贈与税）が発生する可能性があります。正確な税額を計算するには、売却価格、取得価格、リフォーム費用、譲渡費用、贈与時期、親の死亡時期などの情報を元に、税理士などの専門家に相談することが重要です。 専門家のアドバイスを受けることで、適切な税金対策を行い、安心してマンション売却を進めることができます。 自己判断で税金を計算しようとせず、専門家に相談することを強くお勧めします。