親のマンションを無償で子供に！贈与税と名義変更、税金と弟への対応を解説

質問の概要

【背景】

親が所有する都内の4500万円の分譲マンションについて、親から無償で譲り受ける（贈与）場合の税金について知りたい。
親は宮城県に新築戸建を購入予定。
弟には不動産を譲る予定がないと聞いている。

【悩み】

親からマンションを譲り受ける際、名義変更と税金について、どちらが有利か知りたい。
税金がいくらかかるのか知りたい。
弟との関係性（将来的に弟がマンションを欲した場合の対応）について、トラブルを避けたい。
様々な情報があり、どれが正しいのか混乱している。

税金と弟への対応について、不安を感じています。

贈与税が発生し、名義変更が必須。弟への対応は、売却か代償金を検討。税理士への相談がおすすめです。

回答と解説

1. 不動産贈与の基礎知識：贈与とは何か？

まず、今回のテーマである「贈与」について、基本的な知識から見ていきましょう。

贈与とは、ある人が自分の財産を、対価（お金など）を受け取ることなく、他の人に無償で譲ることを指します。今回のケースでは、親が所有するマンションを、子供であるあなたに無償で譲るという状況が該当します。これは「生前贈与」と呼ばれ、親が存命中に財産を子供に渡す行為を指します。

贈与には、贈与税という税金がかかる場合があります。これは、財産を受け取った人が納める税金です。贈与税は、贈与された財産の価値（時価）に応じて計算されます。

2. 今回のケースへの直接的な回答：税金と名義変更の選択

ご質問の核心部分である、税金と名義変更について解説します。

親からマンションを無償で譲り受ける場合、原則として贈与税が発生します。これは、マンションという財産を無償で受け取ったことに対する税金です。

名義変更は必須です。マンションの所有者をあなたに変更するには、法務局で所有権移転登記を行う必要があります。この登記手続きにも費用がかかります。

名義を親のままにして、あなたが住み続けるという選択肢は、税金対策にはなりません。将来的に相続が発生した場合、相続税が発生する可能性があります。また、親がマンションを売却する場合、あなたは住み続けることができなくなる可能性があります。

贈与税の金額は、マンションの時価（4500万円）と、贈与を受けた人の状況（基礎控除など）によって異なります。正確な金額を知るためには、税理士に相談して、具体的なシミュレーションを行う必要があります。

3. 関係する法律や制度：贈与税と不動産登記

今回のケースで関係する主な法律や制度は以下の通りです。

贈与税：財産を贈与された場合に課税される国税。贈与された財産の価値に応じて税率が異なります。
相続税：人が亡くなった際に、その人が所有していた財産を相続人が受け継ぐ場合に課税される国税。
不動産登記法：不動産の所有権や権利関係を公示するための法律。所有権移転登記は、不動産の所有者を変更する際に必要な手続きです。

贈与税には、年間110万円の基礎控除があります。これは、1年間（1月1日～12月31日）に受けた贈与の合計額が110万円以下であれば、贈与税はかからないという制度です。しかし、今回のケースでは、マンションの価値が110万円を大きく超えるため、贈与税の対象となります。

4. 誤解されがちなポイント：名義のまま住むことのリスク

多くの方が誤解しがちなポイントとして、名義を親のままにして、あなたが住み続けるという選択肢のリスクについて解説します。

まず、税金面でのメリットはありません。将来的に相続が発生した場合、相続税が発生する可能性があり、結果的に税負担が大きくなることもあります。

次に、法的リスクがあります。親がマンションを売却したい場合、あなたは住み続けることができなくなります。また、親に万が一のことがあった場合、相続が発生し、他の相続人との間でトラブルになる可能性もあります。

さらに、経済的リスクもあります。マンションの修繕費や固定資産税は、名義人である親が負担することになります。あなたがこれらの費用を負担する場合、贈与とみなされ、贈与税が発生する可能性があります。

5. 実務的なアドバイス：税金対策と弟への配慮

今回のケースにおける実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

税金対策：

税理士に相談し、具体的な税額のシミュレーションを行いましょう。贈与税の計算や、将来的な相続税対策について、専門的なアドバイスを受けることができます。
贈与の方法（現金贈与、不動産贈与など）や、贈与の時期（生前贈与、相続時精算課税制度の利用など）について、最適な方法を検討しましょう。

弟への配慮：

親と弟の間で、将来的なマンションの取り扱いについて、事前に話し合っておくことが重要です。
弟がマンションを欲した場合、売却して代金を分ける、または、あなたが弟に代償金を支払うなどの方法を検討しましょう。
兄弟間でトラブルにならないように、親を含めた話し合いの場を設け、互いの希望や考えを共有することが大切です。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由：税理士と不動産鑑定士

今回のケースでは、以下の専門家への相談をおすすめします。

税理士：贈与税の計算、節税対策、相続税対策など、税金に関する専門的なアドバイスを受けることができます。
不動産鑑定士：マンションの時価を正確に評価してもらうことができます。贈与税の計算の基礎となるため、非常に重要です。

専門家に相談することで、税金に関するリスクを最小限に抑え、将来的なトラブルを回避することができます。また、最適な選択肢を見つけるためのサポートを受けることができます。

7. まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の重要ポイントをまとめます。

親からマンションを無償で譲り受ける場合、原則として贈与税が発生します。
名義変更は必須です。
名義を親のままにして住むことは、税金面でのメリットはなく、法的リスクや経済的リスクがあります。
税理士に相談し、具体的な税額のシミュレーションを行い、最適な税金対策を検討しましょう。
弟との関係性について、親を含めた話し合いの場を設け、将来的なマンションの取り扱いについて事前に話し合っておきましょう。

今回のケースは、税金や相続、兄弟間の関係など、様々な要素が絡み合っています。専門家のアドバイスを受けながら、慎重に検討し、最善の選択をしてください。