親のマンション名義変更、ローン残債ありでも可能？方法を解説

マンション名義変更、基礎知識から始める

マンションの名義変更とは、マンションの所有者（名義人）を、現在の所有者から別の人物へと変更することです。
今回のケースでは、親御さんのマンションをあなた（質問者）の名義に変更したいというご希望ですね。
名義変更を行うためには、いくつかの手続きと、場合によっては費用が発生します。
名義変更の方法は、大きく分けて「売買」「贈与」「相続」の3つがあります。
それぞれの方法によって、必要な手続きや税金、注意点が異なります。
今回のケースでは、ローンが残っていること、そして実家の経済的事情があることが、名義変更の方法を検討する上で重要なポイントとなります。

ローン残債ありのマンション名義変更、どんな方法がある？

ローンが残っているマンションの名義変更は、いくつか方法があります。
それぞれの方法について、詳しく見ていきましょう。

1. 売買（親から子へ）

親御さんからあなたへマンションを「売買」する方法です。
この場合、あなたは親御さんに対してマンションの代金を支払うことになります。
しかし、ローンが残っているため、単純な売買は難しい場合があります。
具体的には、以下の2つの方法が考えられます。

• 住宅ローンの借り換え：あなたが新たに住宅ローンを借り、そのお金で親御さんにマンションの代金を支払い、親御さんのローンを完済する方法です。この場合、親御さんのローンはなくなりますが、今度はあなたが新たなローンを抱えることになります。金融機関の審査が必要となります。
• 親御さんのローンを承継する：金融機関の承諾を得て、親御さんの住宅ローンをあなたが引き継ぐ方法です。この場合、ローンの名義もあなたに変更されます。ただし、金融機関によっては、ローンの承継を認めていない場合もあります。

売買の場合、マンションの査定額と売買代金が大きく乖離していると、税務署から「贈与」とみなされる可能性があります。
売買価格は、客観的な評価額（例えば不動産鑑定士による評価額）を参考に決定することが重要です。

2. 贈与（親から子へ）

親御さんからあなたへマンションを「贈与」する方法です。
この場合、あなたは親御さんからマンションを無償で譲り受けることになります。
しかし、贈与には「贈与税」という税金がかかります。
贈与税は、マンションの評価額によって決定されます。
また、ローンが残っているマンションを贈与する場合、ローンの残債額も贈与されたものとみなされ、贈与税の課税対象となる可能性があります。
贈与の場合も、ローンの扱いは重要です。
親御さんがローンの返済を続けるのか、あなたが引き継ぐのかによって、手続きや税金が変わってきます。

3. 相続（将来的に）

現時点では、親御さんがお元気なので、すぐに相続が発生するわけではありません。
しかし、将来的に親御さんが亡くなった場合、マンションは相続財産となり、相続人（あなたを含む）で分割することになります。
この場合、ローンの残債は相続財産から差し引かれます。
相続の方法としては、遺言書を作成したり、相続人全員で話し合って分割方法を決めたりすることができます。

名義変更に関わる法律や制度

名義変更を行う際には、いくつかの法律や制度が関係してきます。

• 不動産登記法：名義変更の手続きは、法務局で行う「不動産登記」という手続きによって行われます。不動産登記法は、この手続きに関するルールを定めています。
• 民法：売買や贈与、相続など、名義変更の方法に関する基本的なルールを定めています。
• 税法（所得税法、相続税法、贈与税法など）：名義変更に伴って発生する税金に関するルールを定めています。
• 住宅ローンに関する契約：住宅ローンの契約内容によっては、名義変更に制限がある場合があります。

名義変更で誤解されやすいポイント

名義変更について、誤解されやすいポイントを整理しておきましょう。

• ローンが残っているから名義変更できない？ 確かに、ローンが残っている場合は、名義変更の手続きが複雑になることがあります。しかし、ローンの借り換えや承継など、名義変更を可能にする方法はいくつかあります。
• 贈与税は必ずかかる？ 贈与税は、マンションの評価額やローンの残債額によって課税対象となる場合があります。しかし、一定の基礎控除額があり、それを超えなければ贈与税はかかりません。また、配偶者控除や、住宅取得等資金の贈与に関する特例など、贈与税を軽減できる制度もあります。
• 自分で手続きできる？ 名義変更の手続きは、自分で行うことも可能です。しかし、専門的な知識が必要となるため、司法書士や弁護士などの専門家に依頼することをおすすめします。

実務的なアドバイスと具体例

今回のケースにおける、実務的なアドバイスと具体例を紹介します。

1. 専門家への相談

まず、司法書士や弁護士、税理士などの専門家に相談しましょう。
専門家は、あなたの状況に合わせて、最適な名義変更の方法を提案してくれます。
また、手続きに必要な書類の準備や、税金に関するアドバイスもしてくれます。

2. 住宅ローンの確認

親御さんの住宅ローンの契約内容を確認しましょう。
名義変更やローンの承継について、金融機関の承諾が必要となる場合があります。
金融機関に相談し、ローンの借り換えや承継が可能かどうかを確認しましょう。

3. 費用の見積もり

名義変更には、様々な費用がかかります。
具体的には、登録免許税、不動産取得税、司法書士への報酬、ローンに関する手数料などです。
事前に、これらの費用を見積もり、資金計画を立てておきましょう。

4. 具体例

例えば、マンションの査定額が3000万円、ローンの残債が1000万円の場合、売買を選択する際には、あなたが2000万円を親御さんに支払うという形になります。
しかし、あなたに十分な資金がない場合は、住宅ローンの借り換えを検討することになります。
贈与を選択する場合は、マンションの評価額からローンの残債額を差し引いた金額が贈与税の課税対象となります。
この場合、税理士に相談し、贈与税の計算や節税対策についてアドバイスを受けることが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

名義変更は、専門的な知識が必要となる複雑な手続きです。
以下のような場合は、必ず専門家に相談しましょう。

• ローンが残っている場合：ローンの借り換えや承継に関する手続きは、専門的な知識が必要です。
• 税金に関する不安がある場合：贈与税や不動産取得税など、税金に関する知識がないと、損をしてしまう可能性があります。
• 相続に関する問題がある場合：将来的な相続を見据えて、遺言書の作成や相続対策を検討する必要がある場合は、専門家のアドバイスが不可欠です。
• 手続きが複雑で、自分では対応できない場合：名義変更の手続きは、書類の準備や法務局での手続きなど、手間と時間がかかります。

専門家は、司法書士、弁護士、税理士、不動産鑑定士などです。
それぞれの専門家が、異なる分野であなたの問題を解決してくれます。
複数の専門家に相談し、それぞれの意見を聞いて、最適な方法を選択することも可能です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 親のマンションの名義変更は、ローン残債があっても可能です。
• 名義変更の方法には、売買、贈与、相続があります。
• それぞれの方法によって、手続きや税金、注意点が異なります。
• 住宅ローンの借り換えや承継、贈与税の計算など、専門的な知識が必要です。
• 必ず、司法書士や弁護士、税理士などの専門家に相談しましょう。

今回のケースでは、実家の経済的事情や、あなた自身のローンの状況も考慮する必要があります。
専門家とよく相談し、最適な方法を選択してください。
ご自身の状況に合わせて、慎重に検討し、後悔のない選択をしてください。