親の不動産と相続：生前対策でトラブルを防ぐ方法を徹底解説！

不動産の名義変更について

親名義の不動産を、親の生前中に贈与以外で子へ名義変更することは、原則として可能です。方法は主に売買契約です。親が子に不動産を売却する契約を結び、所有権を移転します。この場合、売買代金（通常は時価）の支払いが必要になります。贈与と違い、贈与税はかかりませんが、不動産売買に関する登録免許税（不動産の価格に応じて課税される税金）が発生します。

親の不動産売却・抵当権設定の阻止について

親が認知症などで判断能力が不十分な場合、成年後見制度を利用するのが最も確実な方法です。しかし、質問では後見人制度以外を希望されています。親が判断能力を有している限り、完全に阻止することは難しいです。ただし、親との話し合い、説得を試みることは可能です。また、親が不動産を売却・抵当に入れることで生じる不利益を具体的に説明し、納得してもらうことが重要です。

相続放棄について

相続放棄は、相続開始後（被相続人が亡くなった時点）に行われます。親の生前に行うことはできません。相続開始を知ってから3ヶ月以内に、家庭裁判所へ申述する必要があります。

生前贈与と相続・遺留分について

生前贈与を受けた子が、相続や遺留分を主張できないようにするには、贈与契約の内容を明確にすることが重要です。例えば、贈与契約書に「この贈与をもって相続分を放棄する」といった文言を入れることはできません。しかし、贈与によって遺留分を侵害しない範囲内で贈与を行うことで、相続におけるトラブルを軽減できます。遺留分とは、相続人が最低限受け取れる相続財産の割合です（民法で規定）。遺留分を侵害する贈与は、相続人から返還請求を受ける可能性があります。

関係する法律や制度

* **民法**: 相続、遺留分、贈与に関する規定があります。
* **不動産登記法**: 不動産の名義変更に関する手続きが規定されています。
* **成年後見制度**: 判断能力が不十分な人の財産管理を支援する制度です。

誤解されがちなポイント

* 生前贈与は、相続税対策として有効ですが、遺留分侵害に注意が必要です。
* 相続放棄は、相続開始後に行う手続きです。
* 親の意思を尊重しつつ、適切な手続きを進めることが重要です。

実務的なアドバイス

* 不動産の名義変更や生前贈与を行う際には、必ず専門家（司法書士、弁護士、税理士）に相談しましょう。
* 親の意思を確認し、家族間で話し合い、合意形成を図ることが重要です。
* 書面による契約を締結し、証拠を残しておくことが大切です。

専門家に相談すべき場合

* 不動産に関する法律や税金についてよくわからない場合。
* 家族間で意見が対立し、合意形成が困難な場合。
* 親の判断能力に問題がある場合。

まとめ

親名義の不動産に関する手続きは、法律や税金に関する専門知識が必要となる複雑な問題です。相続トラブルを避けるためにも、専門家への相談が不可欠です。早めの準備と相談によって、円滑な手続きを進めることができるでしょう。 家族間の良好な関係を維持しながら、将来に備えることが重要です。