親名義vs息子名義！中古マンション購入と贈与税のからくりを徹底解説

贈与税の基礎知識：贈与と相続の違い

贈与税とは、生前に財産を無償で贈与（譲渡）した場合にかかる税金です。一方、相続税は、被相続人が亡くなった後に相続人が財産を受け継ぐ際に発生する税金です。今回のケースでは、親から子へのマンションの所有権移転が問題となります。

贈与税の課税対象となるのは、現金や不動産などの財産を無償で譲り渡す行為です。 「無償」とは、対価（お金やサービスなど）を受け取らずに財産を渡すことを意味します。 親が息子にマンションを買い与える行為は、典型的な贈与に該当します。

今回のケースへの直接的な回答：親名義購入後の生前贈与が有利な理由

質問者様のケースでは、親が現金でマンションを購入し、息子が名義人になる場合、親から息子への「マンションの購入資金の贈与」とみなされ、贈与税の対象となります。 贈与税の税率は、贈与額によって異なり、高額な贈与ほど税率が高くなります。

一方、親が先にマンションを購入し、その後息子に生前贈与する場合、贈与税の計算は「マンションの評価額」に基づきます。 マンションの評価額は、一般的に購入価格よりも低くなるケースが多いです。 さらに、年間110万円の贈与については、配偶者や直系尊属（親など）からの贈与であれば非課税枠（贈与税がかからない範囲）が適用されます。(令和6年1月1日現在) そのため、生前贈与の方が、贈与税の負担を軽減できる可能性が高いのです。

関係する法律や制度：贈与税法

贈与税の課税に関する規定は、主に「贈与税法」に定められています。この法律では、贈与税の税率、非課税枠、申告義務などについて詳しく規定されています。 贈与税の申告は、原則として贈与を受けた年の翌年3月15日までに税務署に行う必要があります。

誤解されがちなポイント：非課税枠の適用条件

年間110万円の非課税枠は、親から子への贈与の場合でも適用されますが、条件があります。 それは、贈与が「暦年」単位であるということです。 つまり、1年間で110万円を超える贈与を受けた場合、超過分に対して贈与税がかかります。 複数の年に分けて贈与することで、非課税枠を有効活用できます。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：節税対策の検討

親名義で購入後、生前贈与を選択する際には、マンションの評価額を正確に把握することが重要です。 不動産の評価は専門的な知識が必要なため、不動産鑑定士などに依頼するのが良いでしょう。 また、税理士に相談することで、最適な節税対策を検討できます。

例えば、マンションの購入資金を分割して贈与し、毎年110万円の非課税枠を活用するなど、様々な方法が考えられます。

専門家に相談すべき場合とその理由：税金に関する専門家のサポート

贈与税は複雑な税制です。 ご自身で判断するのではなく、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談することを強くお勧めします。 専門家は、個々の状況に合わせた最適な方法を提案し、節税対策をサポートしてくれます。 特に高額な不動産の売買や贈与を伴う場合は、専門家のアドバイスが不可欠です。

まとめ：親名義購入後の生前贈与のメリットと専門家への相談の重要性

親名義で購入後、生前贈与を行うことで、贈与税の負担を軽減できる可能性があります。しかし、贈与税の計算は複雑なため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。 税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、最適な方法を選択しましょう。 自己判断によるミスを防ぎ、安心安全な手続きを進めるために、専門家の力を借りることが賢明です。