親戚との共有ビル紛争解決！高額な持分買取に銀行融資は可能？

１．不動産担保融資の基礎知識

銀行からの融資には様々な種類がありますが、今回のケースでは「不動産担保融資」（不動産を担保に融資を受ける方法）が考えられます。これは、所有する不動産を担保として提示することで、銀行からお金を借りることができる制度です。 融資を受ける際には、銀行は担保となる不動産の価値（担保価値）を厳しく審査します。 担保価値が融資額を上回っていなければ、融資は認められません。 また、借主の信用力（信用情報、返済能力）も重要な審査項目です。

２．今回のケースへの直接的な回答

交渉前であっても、銀行は融資を検討してくれる可能性はあります。しかし、審査は非常に厳しくなります。 なぜなら、銀行は融資の返済能力をしっかりと確認する必要があるからです。 相手方との交渉がうまくいかず、買収が失敗した場合、融資の返済が滞るリスクがあるからです。

３．関係する法律や制度

今回のケースでは、特に具体的な法律は関係ありませんが、銀行は融資に関する契約（融資契約）を締結する際に、担保物件の所有権や抵当権設定（不動産に抵当権を設定し、担保とすること）に関する法律を遵守する必要があります。 また、融資の条件や利率は、銀行と借主の間で自由に交渉されます。

４．誤解されがちなポイントの整理

「収益ビルを所有している」「赤字になったことがない」からといって、必ず融資が受けられるとは限りません。 銀行は、過去の収益性だけでなく、将来の返済能力を総合的に判断します。 今回の買収費用は、将来の収益に影響を与えないか、また、他の借入金がないかなども重要です。 未収賃貸の存在も、審査に影響を与える可能性があります。

５．実務的なアドバイスや具体例の紹介

融資をスムーズに進めるためには、以下の点を意識しましょう。

* **詳細な事業計画書の作成:** 買収目的、資金使途、返済計画などを明確に示す事業計画書を作成し、銀行に提示しましょう。
* **収益ビルの詳細な資料の提示:** 収益ビルの賃貸状況、過去の収益実績、将来の見込みなどを示す資料を準備しましょう。
* **相手方との交渉状況の提示:** 相手方との交渉状況、買収価格の見込みなどを銀行に伝え、リスクを軽減しましょう。
* **弁護士との連携:** 弁護士に融資に関する相談を行い、必要書類の作成や交渉を依頼しましょう。

例えば、事業計画書には、買収後のビル経営計画、想定される収益、返済計画を具体的に記述します。 銀行はこれらの資料を基に、融資の可否を判断します。

６．専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、弁護士と税理士への相談が必須です。 弁護士は、相手方との交渉や融資契約に関する法的アドバイスを行います。 税理士は、税金対策や事業計画の作成に協力します。 専門家のアドバイスを受けることで、リスクを軽減し、融資獲得の可能性を高めることができます。

７．まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

銀行融資は、担保価値と返済能力が重要な審査項目です。 交渉前でも融資は可能ですが、審査は厳しくなります。 事業計画書の作成、詳細な資料の提示、弁護士・税理士への相談が成功の鍵となります。 リスクを最小限に抑え、綿密な準備を行いましょう。