親族の事業失敗と代位弁済…不動産担保で和解交渉！固定資産税と評価額、どちらが基準？返済額を低く抑える方法とは？

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

まず、用語の定義を整理しましょう。「代位弁済（だいいべんさい）」とは、債務者が債務を履行しない場合、保証人が代わりに債務を履行することです。保証協会は、中小企業等の事業融資を支援する機関で、融資を受けた事業者が債務不履行に陥った場合、債権者（金融機関など）に代わって弁済し、その後、保証人に対して弁済額の回収を行います。

「保証協会サービサー」は、保証協会から債権回収業務を委託された専門業者です。彼らは、債権回収のプロフェッショナルとして、債務者や保証人との交渉、法的措置などを行います。

不動産の評価額は、不動産の価値を貨幣価値で表したものです。固定資産税評価額は、固定資産税の課税標準として算定される評価額で、市場価格（不動産の売買価格）とは必ずしも一致しません。一般的に、固定資産税評価額は市場価格よりも低く評価されています。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様の場合、保証協会サービサーは、質問者様の所有する不動産を担保として、返済額を算出すると言っています。この際の基準となるのは、固定資産税評価額ではなく、不動産の評価額です。不動産の評価額は、不動産鑑定士など専門家が、市場価格を参考に算定します。

しかし、評価額がそのまま返済額になるわけではありません。交渉次第で減額の可能性はあります。

関係する法律や制度がある場合は明記

このケースでは、民法（特に保証に関する規定）が関係します。民法では、保証人の責任範囲や、債権者と保証人との間の交渉について規定されています。また、保証協会の運営は、各都道府県の条例に基づいて行われています。

誤解されがちなポイントの整理

よくある誤解として、「不動産の評価額＝返済額」と考えることです。評価額はあくまでも算定の基準であり、最終的な返済額は、保証協会サービサーとの交渉によって決定されます。交渉次第で、評価額よりも低い金額で和解できる可能性があります。また、固定資産税評価額と不動産の評価額は異なる点にも注意が必要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

返済額を低く抑えるためには、以下の点を考慮しましょう。

* **交渉力のある専門家への相談:** 弁護士や司法書士などの専門家に相談し、交渉を有利に進めることが重要です。専門家は、法律に基づいた適切なアドバイスを行い、交渉をサポートしてくれます。
* **返済能力の明確な提示:** 年金収入やその他の収入、支出状況を明確に示し、返済能力を客観的に示すことで、交渉を有利に進めることができます。
* **分割払いなどの提案:** 一括返済が困難な場合は、分割払いなどの提案を行い、交渉の余地を探ることも有効です。
* **他の資産の有無の確認:** 所有している不動産以外にも、預金やその他の資産があれば、それを交渉材料として活用できます。

専門家に相談すべき場合とその理由

年金暮らしで預貯金がなく、不動産も少ない状況では、専門家のアドバイスが不可欠です。専門家は、法律知識や交渉経験に基づき、最適な解決策を提案し、交渉をサポートしてくれます。特に、返済額が過大であると感じたり、交渉が難航したりする場合は、すぐに専門家に相談することをお勧めします。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

保証協会サービサーとの交渉では、不動産の評価額が返済額算定の基準となりますが、必ずしも評価額全額を支払う必要はありません。交渉によって減額の可能性があります。専門家の力を借り、自身の返済能力を明確に示し、分割払いなどの提案を行うことで、より有利な条件で和解できる可能性が高まります。早期に専門家に相談し、適切な対応を取ることを強くお勧めします。