親族への任意売却でかかる費用とは？内訳を徹底解説！

任意売却にかかる費用の基礎知識

任意売却とは、住宅ローンの返済が滞り、このままでは家を失ってしまう可能性がある場合に、金融機関（債権者）の同意を得て、通常の不動産売買のように物件を売却する方法です。

今回のケースのように、親族に売却する場合でも、基本的な流れや費用は変わりません。ただし、親族間売買特有の注意点も存在します。

任意売却は、競売（裁判所が強制的に行う売却）よりも、売却価格が高くなる傾向があり、残債（ローンの残高）を減らせる可能性が高まります。また、引っ越し費用や新生活への準備費用を捻出できる場合もあります。

親族への任意売却にかかる費用の内訳

任意売却にかかる費用は、大きく分けて以下のものがあります。

• 不動産会社への仲介手数料: 売買成立時に不動産会社へ支払う報酬です。
• 司法書士費用: 抵当権抹消手続きや所有権移転登記などにかかる費用です。
• その他: 契約書に貼る収入印紙代、固定資産税などの清算金、場合によってはローンの保証会社への支払いなどがあります。

以下、それぞれの費用について詳しく見ていきましょう。

不動産会社への仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼する場合、売買が成立した際に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が定められています。

仲介手数料の上限額は、売買価格によって異なります。今回のケースのように、売却価格が200万円を超える場合は、以下の計算式で求められます。

仲介手数料 = （売買価格 × 3% + 6万円）+ 消費税

例えば、1100万円のローン残高がある物件を、1200万円で売却できたとします。この場合、仲介手数料は

（1200万円 × 3% + 6万円）+ 消費税 = 45万3600円

となります。

ただし、任意売却の場合、売却価格がローンの残債を下回り、債権者（金融機関）への配分が優先されるため、仲介手数料が全額支払われないこともあります。その場合は、債権者との協議によって、支払われる金額が決定されます。

司法書士費用

任意売却では、司法書士に依頼して、抵当権抹消手続きや所有権移転登記を行うのが一般的です。これらの手続きには、司法書士への報酬と、登録免許税などの実費がかかります。

• 抵当権抹消登記: 金融機関の抵当権を抹消する手続きです。
• 所有権移転登記: 売主から買主へ所有権を移転する手続きです。

司法書士費用の相場は、依頼する司法書士や手続きの内容によって異なりますが、一般的には、10万円～20万円程度です。

内訳としては、司法書士報酬の他に、登録免許税（抵当権抹消登記には不動産1個につき1000円、所有権移転登記には固定資産税評価額の0.4%）がかかります。

その他の費用

任意売却では、上記以外にも様々な費用が発生する可能性があります。

• 契約書に貼る収入印紙代: 売買契約書に貼付する収入印紙代です。売買価格によって金額が異なります。
• 固定資産税・都市計画税の清算金: 売買日までの固定資産税・都市計画税を日割り計算して清算します。
• ローンの保証会社への支払い: ローンを保証会社が保証している場合、売却後に残債が発生すると、保証会社への支払いが必要になる場合があります。
• 引越し費用: 新しい住居への引越し費用も考慮する必要があります。

これらの費用は、ケースによって金額が大きく異なります。事前に、不動産会社や司法書士に見積もりを取ることをおすすめします。

任意売却における注意点

親族への任意売却を行う場合、いくつか注意すべき点があります。

• 売買価格の決定: 親族間売買の場合、売買価格が不当に低いと、税務署から贈与とみなされる可能性があります。適正な価格で売買を行うことが重要です。不動産鑑定士に依頼して、物件の適正な価格を評価してもらうのも一つの方法です。
• 資金計画: 売却後の資金計画をしっかりと立てましょう。残債の処理、引越し費用、新生活の準備費用など、必要な資金を事前に把握しておく必要があります。
• 税金: 売却によって譲渡所得が発生した場合、所得税や住民税がかかります。税理士に相談して、税金に関するアドバイスを受けることをおすすめします。

専門家に相談すべき場合

任意売却は、専門的な知識が必要となる複雑な手続きです。以下の場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• ローンの返済が滞っている場合: まずは、金融機関に相談し、今後の対応について話し合いましょう。
• 任意売却について詳しく知りたい場合: 不動産会社や専門家（弁護士、司法書士など）に相談し、任意売却の仕組みや手続きについて理解を深めましょう。
• 親族間売買を検討している場合: 親族間売買は、税務上の問題やトラブルが発生する可能性があります。税理士や弁護士に相談し、適切なアドバイスを受けましょう。

まとめ

任意売却にかかる費用は、売却価格、不動産会社への仲介手数料、司法書士費用、その他の費用など、様々な要素によって変動します。今回のケースでは、

• 仲介手数料: 売買価格の3% + 6万円 + 消費税
• 司法書士費用: 10万円～20万円程度
• その他: 収入印紙代、固定資産税・都市計画税の清算金、保証会社への支払い、引越し費用など

が主な費用となります。親族への任意売却を検討する際には、これらの費用を事前に把握し、資金計画を立てることが重要です。また、専門家（不動産会社、司法書士、税理士など）に相談し、適切なアドバイスを受けながら、手続きを進めることをおすすめします。