親族居住中の不動産売買：買主は立ち退きリスクを負うのか？徹底解説

テーマの基礎知識：不動産の占有と所有

不動産には「所有権」（物件を自由に使う権利）と「占有権」（物件を実際に使用する権利）があります。所有者は所有権を持ちますが、必ずしも占有権を持つとは限りません。今回のケースでは、所有者は所有権を持ちますが、親族が占有権を行使しています。 占有権は、所有権とは独立して存在する権利です。所有権者であっても、占有者に立ち退きを要求するには、法的根拠が必要です。

今回のケースへの直接的な回答：買主のリスクと対応

現状では、親族は「無償の占有者」（賃料を払わずに居住している人）です。所有者が売却しても、親族の占有権は自動的に消滅しません。そのため、買主は親族から物件を明け渡させるための手続き（＝立ち退き）が必要になる可能性が高く、それに伴う費用（立ち退き交渉費用、訴訟費用、弁護士費用など）のリスクを負うことになります。

関係する法律や制度：民法上の不法占拠と賃貸借契約

親族の居住は、法律上「不法占拠」（他人の土地や建物を無断で占有すること）に該当する可能性があります。しかし、長期間にわたる無償の居住は、黙示の賃貸借契約（言葉で契約していないが、状況から契約があったとみなされる）と解釈される可能性もあります。どちらに該当するかは、裁判で判断されるケースもあります。

誤解されがちなポイントの整理：黙示の賃貸借契約と時効取得

長期間の無償居住は、黙示の賃貸借契約と解釈される可能性がある一方、時効取得（長期間の占有によって所有権を取得すること）とは異なります。時効取得には、20年間の平穏かつ公然の占有が必要ですが、今回のケースでは、所有者が売却を希望しているため、時効取得は成立しません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：売買契約における特約

売買契約書に、「親族の立ち退きに関する特約」を盛り込むことが重要です。具体的には、親族への立ち退き交渉、それに伴う費用負担、交渉が失敗した場合の訴訟費用負担などを、売主（現所有者）または買主のどちらが負担するかを明確に記載します。また、親族との交渉をスムーズに進めるため、弁護士に相談することをお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由：複雑な法的判断が必要な場合

親族との関係性、居住期間の長さ、過去の経緯など、複雑な事情が絡む場合は、弁護士や不動産専門家への相談が不可欠です。専門家は、状況を的確に判断し、最適な解決策を提案してくれます。特に、訴訟に発展する可能性がある場合は、専門家のアドバイスが非常に重要となります。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

親族が居住する不動産の売買は、買主にとって立ち退きリスクが伴います。賃貸借契約がない場合でも、黙示の賃貸借契約とみなされる可能性があり、法的措置が必要となる可能性があります。売買契約前に、弁護士や不動産専門家に相談し、リスクを軽減するための対策を講じることを強くお勧めします。 売買契約書に特約を盛り込み、リスクを明確化することで、トラブルを回避できます。