未登記建物の売買：基礎知識と契約上の注意点
親族間での不動産売買、おめでとうございます。しかし、未登記の建物がある場合、少し注意が必要です。まず、不動産の基礎知識から確認しましょう。
不動産売買は、土地や建物の所有権を移転する契約です。この取引を安全に進めるためには、法的な手続きと契約書の正確な記載が不可欠です。
今回のケースのように、建物が登記されていない場合、法的な扱いが少し複雑になります。
登記（とうき）とは、不動産の所有者や権利関係を公的に記録する制度のことです。
登記があることで、誰がその不動産の所有者であるかを第三者にも明確にすることができます。
未登記建物（みとうきたてもの）とは、登記されていない建物のことです。
未登記建物は、法的には存在を認められないわけではありませんが、所有権を主張するためには、別途、様々な手続きが必要になる場合があります。
未登記建物の売買：今回のケースへの直接的な回答
未登記の倉庫兼車庫がある場合、いくつかの選択肢があります。
それぞれの選択肢について、メリットとデメリットを理解し、親族間でよく話し合って決定することが重要です。
選択肢としては、以下の2つが考えられます。
- 未登記建物を売買対象に含める場合
- 未登記建物を売買対象に含めない場合
未登記建物を売買対象に含める場合、契約書にその旨を明記する必要があります。
この場合、登記簿謄本に記載がないため、建物の特定には、固定資産税の課税明細書や、現況の写真などを用いて、建物の詳細を明確にすることが重要です。
売買代金についても、建物の価値を考慮して決定する必要があります。
未登記建物を売買対象に含めない場合、土地と古家のみを売買対象とすることになります。
この場合、未登記建物は、売主が所有したままとなり、売買後に売主が撤去することになります。
撤去費用や撤去期限などについても、事前に話し合い、契約書に明記しておくことが重要です。
不動産売買と関連する法律や制度
不動産売買には、様々な法律や制度が関係します。
特に、未登記建物の売買においては、以下の点に注意が必要です。
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不動産登記法
不動産登記法は、不動産の登記に関する基本的なルールを定めています。
未登記建物を売買する場合、将来的に登記を行う際には、この法律に基づいた手続きが必要になります。 -
固定資産税
固定資産税は、土地や建物などの不動産に対して課税される税金です。
未登記建物であっても、固定資産税は課税される場合があります。
売買後の固定資産税の負担についても、契約書で明確にしておくことが重要です。 -
建築基準法
建築基準法は、建物の構造や用途などに関するルールを定めています。
未登記建物が建築基準法に違反している場合、売買後に問題が生じる可能性があります。
事前に専門家（建築士など）に相談し、建物の状態を確認することをおすすめします。
未登記建物の売買で誤解されがちなポイント
未登記建物の売買では、様々な誤解が生じやすいです。
特に、以下の点に注意が必要です。
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所有権の移転
未登記建物の場合、登記がないため、所有権の移転を証明することが難しい場合があります。
契約書には、所有権の移転に関する条項を明確に記載し、トラブルを未然に防ぐことが重要です。 -
瑕疵（かし）担保責任
瑕疵担保責任とは、売買の対象物に隠れた欠陥（瑕疵）があった場合に、売主が負う責任のことです。
未登記建物の場合、瑕疵の有無を判断することが難しいため、契約書で瑕疵担保責任に関する条項を慎重に検討する必要があります。 -
税金の問題
未登記建物の売買では、税金に関する問題も複雑になる場合があります。
税理士などの専門家に相談し、適切な税務処理を行うことが重要です。
実務的なアドバイス：契約書作成のポイント
未登記建物の売買に関する契約書を作成する際には、以下の点に注意しましょう。
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売買対象の明確化
売買対象が土地と古家のみなのか、未登記建物も含むのかを明確に記載します。
未登記建物を含む場合は、建物の種類、構造、床面積などを詳細に記載し、固定資産税の課税明細書や現況写真などを添付して、建物を特定できるようにします。 -
未登記建物の取り扱い
未登記建物を売買対象に含める場合は、所有権の移転方法や、将来的な登記手続きについて記載します。
未登記建物を売買対象に含めない場合は、売主がいつまでに撤去するのか、撤去費用は誰が負担するのかなどを明確に記載します。 -
瑕疵担保責任
未登記建物の場合、瑕疵の有無を判断することが難しいため、瑕疵担保責任をどのようにするかを検討します。
売主が責任を負う範囲や期間を明確に記載し、トラブルを未然に防ぎます。 -
残置物の取り扱い
残置物の撤去に関する条項を必ず盛り込みましょう。
撤去期限、撤去費用、撤去できない場合の対応（売主による処分など）を具体的に記載します。
撤去費用については、あらかじめ見積もりを取り、契約書に金額を記載しておくと、後々のトラブルを避けることができます。 -
その他
固定資産税の負担、引き渡し時期、代金の支払い方法など、一般的な不動産売買に関する条項も忘れずに記載します。
契約書は、売主と買主の双方にとって、将来的なトラブルを避けるための重要なツールです。
専門家（弁護士や司法書士）に相談し、適切な条項を盛り込むことをおすすめします。
専門家に相談すべき場合とその理由
親族間での不動産売買であっても、専門家に相談することをおすすめします。
特に、以下のような場合には、専門家のサポートが不可欠です。
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未登記建物の取り扱いが複雑な場合
未登記建物の売買は、法的な手続きや税金の問題が複雑になることがあります。
専門家（弁護士、司法書士）に相談し、適切なアドバイスを受けることで、トラブルを未然に防ぐことができます。 -
契約書の作成に不安がある場合
契約書は、売買の条件や権利関係を明確にするための重要な書類です。
専門家（弁護士、司法書士）に依頼することで、法的にも有効な契約書を作成することができます。 -
残置物の撤去に関するトラブルを避けたい場合
残置物の撤去は、売買後にトラブルになりやすい問題です。
専門家（弁護士）に相談し、適切な契約条項を盛り込むことで、トラブルを未然に防ぐことができます。
専門家への相談は、費用がかかることもありますが、将来的なトラブルを回避し、安心して不動産売買を進めるための、重要な投資と言えるでしょう。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
今回のケースでは、未登記建物と残置物の取り扱いが重要なポイントでした。
以下に、今回の重要ポイントをまとめます。
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未登記建物の売買は、契約書で明確に定める。
売買対象に含める場合は、建物の詳細を特定し、所有権の移転方法を明記する。
売買対象に含めない場合は、売主による撤去と撤去費用について定める。 -
残置物の撤去に関する条項を契約書に盛り込む。
撤去期限、撤去費用、撤去できない場合の対応などを具体的に記載する。 -
専門家（弁護士、司法書士）に相談し、適切な契約書を作成する。
親族間であっても、専門家のサポートを受けることで、安心して不動産売買を進めることができる。
親族間での不動産売買は、感情的な側面も重要ですが、法的な手続きをきちんと行うことで、より円滑に進めることができます。
今回の情報が、少しでもお役に立てれば幸いです。
