
- Q&A
親族間不動産売却で税金最小化!共有名義からの賢い売却戦略と注意点
共有持分についてお困りですか?
おすすめ3社をチェック【悩み】
* 私の不動産持分を2000万円で売却する場合、母、妹、妹の夫の誰にいくらで売却すれば税金が最も少なくなるのか知りたいです。
* 不動産売却に関する税制上の特例(3000万円の特別控除など)の適用可否を知りたいです。
* 親族間売買は司法書士だけで手続き可能なのか、不動産業者を介さずに直接取引できるのか知りたいです。
* 登記変更にかかる費用はどのくらいか知りたいです。
不動産を複数人で所有する状態を「共有」(きょうゆう)といいます。今回のケースでは、土地と建物が母、質問者、妹の3人で共有されています。共有不動産の売却は、共有者全員の同意が必要です。 共有持分の売却は、自分の持分を売却するだけで、他の共有者の同意は不要です。ただし、売却相手が他の共有者である場合、税金対策の観点から、売買価格や支払方法を慎重に検討する必要があります。
質問者様の持分を2000万円で売却する場合、税金が最小になる売却方法は、妹夫婦(X・Y)に1500万円、母(甲)に500万円で売却することです。これは、譲渡所得税(じょうとしょとくぜい)(不動産を売却した利益にかかる税金)の計算方法と、各人の支払能力を考慮した結果です。 譲渡所得税は、売却価格から取得費(取得時の価格や諸費用)と譲渡費用(仲介手数料など)を差し引いた利益(譲渡所得)に対して課税されます。 高額な譲渡所得を避けるため、売却相手を複数に分散させることで、それぞれの譲渡所得を小さく抑える効果があります。
不動産売却には「譲渡所得税」がかかります。しかし、居住用財産の譲渡については、一定の条件を満たせば「3000万円の特別控除」が適用できます。 この特別控除は、居住用財産を所有期間が5年以上で、かつ、その期間のうちに一定期間以上居住していた場合に適用できる可能性があります。 ただし、適用要件は複雑なので、税理士に相談することをお勧めします。 その他、長期譲渡所得(保有期間が1年以上)であれば、税率が低くなるなどの特例もあります。
親族間売買だからといって、税金が安くなるわけではありません。 むしろ、適正な価格で売買しないと、税務署から指摘を受ける可能性があります。 適正な価格とは、市場価格(不動産の一般的な売買価格)に近い価格です。 安すぎる価格で売買すると、贈与とみなされる可能性があります。
親族間売買であっても、売買契約書を作成し、公正証書(こうせいしょうしょ)(公証役場で作成される契約書)を作成することが望ましいです。 これは、後々のトラブルを防ぐためです。 登記手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。 司法書士は、売買契約に基づいて所有権の移転登記(所有者の変更を登記簿に記録すること)を行います。
譲渡所得税の計算は複雑で、適用できる特例も複数あります。 また、売買価格の適正性についても、専門家の意見を聞くことが重要です。 税理士や司法書士に相談することで、税金負担を最小限に抑え、安全に売買を進めることができます。
親族間での不動産売却は、税金対策や手続きに注意が必要です。 税理士や司法書士などの専門家に相談し、適正な価格で売買契約を結び、スムーズな手続きを進めることが大切です。 今回のケースでは、妹夫婦と母への分割売却が税金面で有利ですが、個々の状況によって最適な方法は異なります。 専門家のアドバイスを参考に、ご自身の状況に合った最善の選択をしてください。
共有持分についてお困りですか?
おすすめ3社をチェック