角地の分筆：贈与税対策と面積配分、その落とし穴と賢い対処法

１．土地分筆の基礎知識

土地分筆とは、一つの土地を複数の土地に分割することです（登記簿上の所有権を分割する手続き）。 これは、相続や売買、建築など様々な理由で行われます。 今回のケースでは、兄弟間の共有状態を解消し、それぞれが独立した所有者となることを目的としています。 分筆には、行政（市町村）への申請と、法務局での登記手続きが必要です。 手続きは、測量士による測量、分筆図の作成、申請書類の作成など、専門的な知識とスキルが必要となるため、不動産会社や司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。

２．角地分筆における面積配分と贈与税

質問者様は、贈与税を回避するために、評価額の高い角地を面積を小さくしたいと考えておられます。しかし、分筆後の面積は、必ずしも評価額に比例するわけではありません。 分筆は、兄弟間での合意に基づいて行われます。 面積配分は、兄弟間で話し合って決定し、その内容を分筆登記申請書に記載します。 仮に、面積配分が不公平だと判断された場合、贈与とみなされ、贈与税の課税対象となる可能性があります。

３．贈与税を回避するための方法

贈与税を回避するには、分筆ではなく、**売買契約**を締結することが有効です。 兄弟間で、公正な価格で土地の売買契約を結び、その代金を支払うことで、贈与税の課税対象とはなりません。 公正な価格とは、不動産鑑定士による評価額を参考に決定するのが一般的です。

４．土地の評価額と面積の関係

土地の評価額は、面積だけでなく、**地価（路線価や公示地価）**、**形状**、**接道の状況**、**用途地域**など様々な要因によって決定されます。 角地は、一般的に前面道路に接する面積が広く、日照や通風条件が良いことから、評価額が高くなる傾向があります。しかし、必ずしも面積が小さいからといって評価額が低いとは限りません。 形状や接道の状況、周辺環境なども大きく影響します。

５．面積差の目安

道路幅がほぼ同じであれば、面積差はそれほど大きくない可能性があります。 しかし、正確な面積差は、土地の形状や境界線によって大きく変わるため、一概に平均値を示すことはできません。 正確な面積を知るためには、**測量士による測量**が必要です。

６．実務的なアドバイス

分筆による贈与税回避は難しいです。 兄弟間での公平な分筆を行うためには、不動産会社や司法書士などの専門家に相談し、公正な価格で売買契約を締結することをお勧めします。 専門家は、土地の評価額の算定、分筆手続き、税金対策など、様々な面からサポートしてくれます。

７．専門家に相談すべき場合

土地の分筆は、法律や税金に関する知識が必要な複雑な手続きです。 特に、贈与税の回避や、兄弟間でのトラブルを避けるためには、専門家のアドバイスを受けることが不可欠です。 不動産会社、司法書士、税理士など、それぞれの専門家の得意分野を理解し、必要に応じて複数に相談することをお勧めします。

８．まとめ

角地の分筆において、贈与税を回避するには、面積配分ではなく、公正な価格での売買契約が重要です。 面積差は土地の形状によって異なり、正確な数値は測量が必要です。 分筆は専門知識が必要なため、不動産会社や司法書士などの専門家に相談することを強くお勧めします。 公平な分筆と税金対策のためにも、専門家の力を借りることが安心です。