角地購入！南面15mの2項道路、10cm他人の土地…セットバックは？

セットバックの基本：なぜ必要なのか？

土地に家を建てる際には、建築基準法という法律を守らなければなりません。この法律は、建物の安全性や、周辺環境との調和を保つために様々なルールを定めています。

その中でも、道路に関するルールは重要です。特に、幅が4メートル未満の道路（2項道路）に接している土地に建物を建てる場合、セットバックという作業が必要になることがあります。

セットバックとは、道路の中心線から2メートル後退した線を建築可能な境界線とするルールです。これにより、道路の幅を確保し、緊急車両の通行や住民の安全を確保することを目指しています。

今回の質問にあるように、角地で複数の道路に接している場合は、それぞれの道路に対してセットバックが必要になる可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答：10cmの境界線はどうなる？

今回のケースでは、南面が15mの2項道路に接しているように見えても、10cmだけ他人の土地が含まれているという状況です。

この場合、セットバックが必要かどうかは、その10cmの土地が道路に接していると見なせるかどうかにかかっています。

もし、10cmの土地が建築基準法上の道路に接していると判断されれば、南面についてもセットバックが必要になる可能性が高いです。ただし、最終的な判断は、役所の建築指導課など、専門機関が行います。

道路に「接している」と判断されるためには、その10cmの土地が、建築基準法上の道路の一部と見なされる必要があります。具体的には、その土地が公道であったり、私道であっても建築基準法上の道路として認められている必要があります。

関係する法律や制度：建築基準法とセットバック

セットバックは、建築基準法第42条に規定されている「道路」に関するルールに基づいて行われます。

建築基準法では、幅4メートル以上の道路に接していない土地には、原則として建物を建てることができません。しかし、例外として、幅4メートル未満の道路であっても、一定の条件を満たせば建築が認められる場合があります。これが2項道路です。

2項道路に接している土地に建物を建てる場合、セットバックが必要になるのは、道路の中心線から2メートル後退した線を建築可能な境界線とするためです。このセットバックした部分は、道路の一部として扱われることになります。

また、セットバックした部分は、原則として建物を建築することができませんが、門や塀、駐車場など、用途が制限される範囲で利用できる場合があります。セットバック部分の利用方法については、各自治体の条例によって細かく定められています。

誤解されがちなポイント：接しているとはどういうこと？

セットバックの判断で最も重要なのは、「その土地が建築基準法上の道路に接しているかどうか」という点です。

ここで言う「接している」とは、単に道路に面しているという意味だけではありません。例えば、隣接する土地が10cmであっても、その10cmが建築基準法上の道路の一部と見なされるのであれば、「接している」と判断される可能性があります。

逆に、隣接する土地が10mであっても、それが建築基準法上の道路として認められていなければ、セットバックの対象にはならないこともあります。

また、道路の種類によっても判断が異なります。公道であれば、基本的にセットバックが必要になりますが、私道の場合には、その私道が建築基準法上の道路として認められているかどうかを確認する必要があります。

実務的なアドバイス：調査と専門家への相談

今回のケースのように、境界線が複雑な場合や、道路の状況が不明確な場合は、以下の手順で確認を進めることをおすすめします。

• 1. 土地の登記情報と公図の確認:
  
  法務局で土地の登記簿謄本と公図を取得し、土地の所有者や境界線を確認します。公図は、土地の形状や隣接する土地との関係を示す地図です。
• 2. 現地調査:
  
  実際に現地に赴き、道路の幅や状況、隣接する土地との関係を確認します。境界標（境界を示す目印）がある場合は、その位置を確認します。
• 3. 役所への相談:
  
  役所の建築指導課に相談し、セットバックの必要性や、道路の種別について確認します。役所は、その土地が建築基準法上の道路に接しているかどうかを判断する権限を持っています。
• 4. 専門家への相談:
  
  土地家屋調査士や建築士などの専門家に相談し、詳細な調査とアドバイスを受けます。専門家は、土地の境界線や道路の状況を正確に把握し、セットバックの必要性について的確な判断をしてくれます。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースのように、境界線が複雑で、セットバックの判断が難しい場合は、専門家への相談が不可欠です。

具体的には、以下のような場合に専門家への相談を検討しましょう。

• 境界線が不明確な場合:
  
  土地の境界線が不明確な場合や、隣接する土地との間でトラブルが発生している場合は、土地家屋調査士に相談し、境界確定測量を行う必要があります。
• 道路の状況が複雑な場合:
  
  道路の幅員が不明確であったり、私道が建築基準法上の道路として認められているかどうか判断が難しい場合は、建築士や土地家屋調査士に相談し、詳細な調査とアドバイスを受ける必要があります。
• セットバックに関する法的な知識が必要な場合:
  
  セットバックに関する法律や条例について詳しく知りたい場合や、セットバック部分の利用方法について疑問がある場合は、建築士や弁護士に相談することができます。

専門家は、土地や建築に関する専門知識を持っており、あなたの状況に合わせて適切なアドバイスをしてくれます。専門家の意見を聞くことで、安心して土地の購入や建築を進めることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問のポイントをまとめます。

• 角地で複数の道路に接している場合、それぞれの道路に対してセットバックが必要になる可能性があります。
• セットバックの判断は、土地が建築基準法上の道路に「接している」かどうかによって決まります。
• 「接している」とは、単に道路に面しているという意味だけではなく、建築基準法上の道路の一部と見なされる必要があります。
• 10cmの他人の土地が道路に接している場合でも、セットバックが必要になる可能性があります。
• 境界線が不明確な場合や、道路の状況が複雑な場合は、専門家（土地家屋調査士、建築士など）に相談することが重要です。

セットバックは、建物を建てる上で重要なルールです。今回の情報を参考に、ご自身の土地の状況に合わせて、適切な対応をしてください。