訳あり不動産の真実！購入後も「訳あり」は残る？そのリスクと対処法を徹底解説

【背景】
最近、価格が安い「訳あり不動産」に興味を持ち始めました。
ネットで調べてみると、様々な「訳あり」物件があり、中には「一度住めば訳ありではなくなる」という記述も見かけました。

【悩み】
本当に「訳あり」は解消されるのでしょうか？
もし解消されない場合、どのようなリスクがあるのか、また、購入する際の注意点を知りたいです。

いいえ、ほとんどの場合、訳ありの理由は解消されません。

「訳あり不動産」とは、市場価格よりも低い価格で取引される不動産のことです。その理由（＝訳あり）は様々です。例えば、隣接地に騒音源がある、日照権に問題がある、過去の事件・事故の履歴がある、瑕疵（かし）(建物などに欠陥があること)があるなど、様々な要因が考えられます。

重要なのは、「訳あり」の理由は、簡単には解消されないということです。隣接地に工場が建っているから騒音がうるさい、という問題は、あなたが住み始めたからといって、工場がなくなるわけではありません。過去の事件・事故の履歴も、時間の経過で消えるものではありません。

例えば、「隣接地に騒音源がある」という訳あり物件の場合、騒音レベルが許容範囲内であれば、法律的には問題ありません。しかし、あなたが住んでみて「騒音がうるさすぎる！」と感じても、工場側が騒音を減らす義務はない場合がほとんどです。

また、「日照権に問題がある」物件の場合、近隣建物が日照を遮っている状態です。あなたが住んだとしても、近隣建物の状況が変わることはまずありません。

訳あり不動産に関する法律は、その訳ありの理由によって異なります。例えば、建物の瑕疵（かし）に関する問題は、建築基準法や民法が関係してきます。騒音問題であれば、騒音規制法が関係します。日照権の問題であれば、民法上の日照妨害が問題になります。

これらの法律は、専門的な知識が必要なため、不動産購入前に弁護士や不動産専門家への相談が重要です。

インターネット上には、「一度住めば訳ありではなくなる」という情報も見られますが、これは大きな誤解です。ほとんどの場合、「訳あり」の理由は、あなたが住み始めたからといって解消されるものではありません。むしろ、住んでから問題に気付くケースも少なくありません。

訳あり不動産を購入する際は、以下の点に注意しましょう。

徹底的な調査：物件の状況を可能な限り詳細に調査します。近隣住民への聞き込み調査も有効です。
専門家への相談：弁護士や不動産鑑定士、建築士など、専門家の意見を聞きましょう。契約前に、専門家による物件調査を依頼することを強くお勧めします。
契約書の内容確認：契約書に記載されている内容を、しっかりと確認しましょう。特に、瑕疵担保責任(売買契約において、売主が買主に対して負う、売買物件の瑕疵に関する責任)の範囲を明確にしましょう。

判断に迷う場合、またはリスクが高いと感じる場合は、必ず専門家に相談しましょう。専門家は、法律的な観点や技術的な観点から、客観的なアドバイスをしてくれます。

特に、以下の場合は専門家への相談が必須です。

「訳あり不動産」は、価格が安いという魅力がありますが、その理由をしっかりと理解し、リスクを把握することが重要です。安易な購入は、後々大きなトラブルにつながる可能性があります。

購入前に、徹底的な調査と専門家への相談を行い、賢く不動産を購入しましょう。「一度住めば訳ありではなくなる」という幻想に惑わされず、冷静な判断を心がけてください。