訳あり物件の「わけ」は消える？分譲・賃貸の違いと不動産知識を解説

訳あり物件とは？基礎知識をわかりやすく解説

「訳あり物件」という言葉を聞いたことはありますか？
これは、過去にその物件で、自殺や殺人などの事件、事故があったために、
心理的な抵抗を感じる人がいる可能性がある物件のことを指します。
このような物件は、通常の物件よりも価格が安くなる傾向があります。
なぜなら、購入者や入居希望者は、その物件に対して何らかの不安を感じる可能性があるからです。

訳あり物件は、法律用語ではなく、不動産業界で一般的に使われる言葉です。
正式には、「心理的瑕疵（しんりてきかし）のある物件」と呼ばれます。
「瑕疵」とは、通常あるべき品質や性能が備わっていない状態のことを指します。
心理的瑕疵の場合、物理的な問題ではなく、過去の出来事が原因で、
物件の価値が下がる可能性がある場合に適用されます。

ポイント！
訳あり物件は、過去の出来事によって心理的な影響がある物件のこと。
価格に影響が出ることがあります。

今回のケースへの直接的な回答：分譲と賃貸の違い

ご質問の、分譲と賃貸で「訳」が消えるのか、という点についてですが、
結論から言うと、名義が変わったからといって「訳」が完全に消えるわけではありません。
ただし、分譲と賃貸では、その「訳」の告知方法や期間に違いがあります。

分譲の場合：売主（多くは不動産会社）は、買主に対して、
その物件で過去に起きた出来事について告知する義務があります。
この告知義務は、いつまで続くのか、という点については、
明確な法律上の期間の定めはありません。
しかし、一般的には、事件や事故が発生してから、
おおむね3年から5年程度は告知されることが多いようです。
ただし、これはあくまで目安であり、
事件の内容や、その後の状況（例えば、事件が風化しているかなど）
によって告知の期間は異なります。

賃貸の場合：貸主（大家さんなど）は、入居希望者に対して、
その物件で過去に起きた出来事について告知する義務があります。
賃貸の場合も、告知義務の期間について明確な法律上の定めはありません。
一般的には、分譲と同様に、3年から5年程度は告知されることが多いですが、
告知の対象となる出来事の範囲は、分譲よりも狭い傾向があります。
例えば、孤独死（誰にも看取られずに亡くなること）の場合、
告知義務が発生することがあります。

分譲と賃貸の違い
・分譲：売主が買主に告知。告知期間は明確な定めなし。
・賃貸：貸主が入居希望者に告知。告知期間は明確な定めなし。

関係する法律と制度：宅地建物取引業法

訳あり物件に関連する法律として、
「宅地建物取引業法」（以下、宅建業法）があります。
宅建業法は、不動産取引の公正さと安全性を確保するための法律です。

宅建業法では、宅地建物取引業者（不動産会社など）は、
取引を行う際に、物件に関する重要な事項を説明する義務があります。
この説明を「重要事項説明」と言います。
心理的瑕疵がある物件の場合、
この重要事項説明の中で、その事実を告知しなければなりません。

告知の対象となる出来事の範囲や、告知の期間については、
宅建業法で具体的に定められているわけではありません。
しかし、国土交通省のガイドラインなどがあり、
それらを参考に、不動産業者は告知の判断をしています。

宅建業法のポイント
不動産会社は、重要事項説明で心理的瑕疵について告知する義務がある。

誤解されがちなポイント：告知義務は誰にある？

訳あり物件に関する誤解として多いのが、
「名義が変われば告知義務がなくなる」というものです。
これは間違いです。

告知義務は、基本的には、その物件を売ったり、
貸したりする人（売主や貸主）にあります。
名義が変わっても、その物件に心理的瑕疵がある事実は変わりません。
したがって、売主や貸主は、
買主や入居希望者に対して、その事実を告知する義務を負います。

ただし、告知義務は、永遠に続くわけではありません。
事件や事故が発生してからの時間経過や、
その後の状況（例えば、物件のリフォームや、
近隣住民の理解が進んでいるなど）によって、
告知の必要性が薄れることもあります。
しかし、名義が変わったからといって、
自動的に告知義務がなくなるわけではないということを理解しておきましょう。

誤解に注意！
名義が変わっても、告知義務がなくなるわけではない。

実務的なアドバイス：告知を受ける側の注意点

訳あり物件を購入したり、賃貸したりする際には、
告知内容をしっかりと確認することが重要です。
具体的には、以下の点に注意しましょう。

告知内容の詳細を確認する：
どのような事件や事故があったのか、
いつ発生したのか、詳細な情報を確認しましょう。
物件の内見を行う：
実際に物件を見て、周辺の環境や、
物件の状態を確認しましょう。
不動産業者に質問する：
気になる点があれば、遠慮なく不動産業者に質問しましょう。
告知されていない事実がないか、
しっかりと確認することが大切です。
近隣住民に話を聞く：
可能であれば、近隣住民に話を聞いて、
その物件に関する情報を収集するのも良いでしょう。

告知を受ける側の注意点
・告知内容の詳細を確認する。
・物件の内見を行う。
・不動産業者に質問する。
・近隣住民に話を聞く。

専門家に相談すべき場合とその理由

訳あり物件に関する判断に迷った場合は、
専門家である不動産鑑定士や弁護士に相談することをおすすめします。

不動産鑑定士：
物件の価値を客観的に評価し、
心理的瑕疵が価格にどの程度影響しているのか、
専門的な視点からアドバイスをしてくれます。
また、不動産鑑定士は、
過去の事例や、周辺の相場などを考慮して、
適正な価格を算出することができます。

弁護士：
告知義務に関する法的解釈や、
万が一、告知義務違反があった場合の対応など、
法的な側面からアドバイスをしてくれます。
また、弁護士は、
売主や貸主との交渉を代理で行うこともできます。

専門家に相談するメリット
・不動産鑑定士：物件の価値を客観的に評価。
・弁護士：法的解釈や交渉をサポート。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

訳あり物件の「訳」は、名義変更によって完全に消えるわけではありません。
分譲と賃貸では、告知の方法や期間が異なりますが、
どちらも、売主や貸主には告知義務があります。
告知義務の期間は、法律で明確に定められていませんが、
一般的には、3年から5年程度が目安とされています。
訳あり物件を購入または賃貸する際には、
告知内容をしっかりと確認し、
必要に応じて専門家に相談しましょう。

訳あり物件に関する情報は、
インターネット上でも多く公開されています。
しかし、情報源の信頼性には注意が必要です。
不明な点があれば、必ず専門家に相談し、
正確な情報を得るようにしましょう。