訳あり物件の種類と、家賃が安くなる理由を徹底解説！

訳あり物件とは？知っておきたい基礎知識

賃貸物件を探すとき、家賃が相場よりも安い物件を見かけることがあります。
このような物件は、何らかの理由で「訳あり物件」と呼ばれます。
訳あり物件とは、過去に事件や事故があった、建物に問題があるなど、入居者が心理的な抵抗を感じる可能性がある物件のことです。
訳あり物件は、その「訳あり」な部分によって、家賃が安く設定されていることが多いです。
しかし、安さにつられて安易に契約してしまうと、後々後悔することにもなりかねません。
ここでは、訳あり物件の種類や、家賃が安くなる理由、注意点について詳しく解説していきます。

様々な訳あり物件の種類

訳あり物件には、様々な種類があります。
主なものをいくつか見ていきましょう。

• 事故物件：
  
  過去に、自殺、他殺、孤独死などがあった物件です。
  心理的な抵抗を感じる人が多いため、家賃が安く設定される傾向があります。
• 心理的瑕疵（かし）物件：
  
  事故物件に該当しないものの、入居者が心理的な抵抗を感じる可能性のある物件です。
  例えば、近隣で事件や事故があった、過去に住んでいた人が精神疾患を患っていた、といったケースが考えられます。
• 建物に問題がある物件：
  
  建物の老朽化、雨漏り、シロアリ被害、騒音問題などがある物件です。
  修繕が必要な場合や、快適な生活が送れない可能性があるため、家賃が安くなることがあります。
• 法的瑕疵（かし）物件：
  
  建築基準法などの法令に違反している物件です。
  例えば、違法増築や、用途地域に合わない利用がされている場合などが該当します。
  これらの物件は、将来的に是正を求められる可能性があり、注意が必要です。
• 再建築不可物件：
  
  建築基準法上の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接している必要）を満たしていないため、建て替えができない物件です。
  資産価値が低く、家賃も安く設定される傾向があります。
• 周辺環境に問題がある物件：
  
  騒音、悪臭、日照不足など、周辺環境に問題がある物件です。
  具体的には、線路沿い、工場やゴミ処理場の近く、風俗店が近隣にある場合などが挙げられます。
• 告知義務のある物件：
  
  過去に、火災があった、孤独死があったなど、入居者に告知する義務がある物件です。
  告知義務がある物件は、家賃が安くなる傾向があります。

なぜ訳あり物件は家賃が安くなるのか？

訳あり物件の家賃が安くなる主な理由は、以下の通りです。

• 心理的抵抗：
  
  事故物件や心理的瑕疵物件は、入居者が心理的な抵抗を感じやすいため、家賃を安く設定することで入居者を募集しやすくします。
• 建物の問題：
  
  建物の老朽化や修繕が必要な場合、修繕費用を家賃に反映させることで、家賃が安くなることがあります。
  また、入居者の快適性を損なう可能性のある物件も、家賃を安く設定することがあります。
• 資産価値の低下：
  
  再建築不可物件など、将来的な資産価値が低い物件は、家賃を安く設定することで、入居者を確保しようとします。
• 需要と供給のバランス：
  
  訳あり物件は、需要が少ないため、家賃を安く設定することで、入居者を募集しやすくします。

訳あり物件を選ぶ際の注意点

訳あり物件を選ぶ際には、以下の点に注意しましょう。

• 告知義務の確認：
  
  不動産会社には、過去の事故や事件など、入居者が知っておくべき情報を告知する義務があります（告知義務）。
  契約前に、必ず告知事項を確認しましょう。
  告知事項は、重要事項説明書に記載されていることが多いです。
• 物件の状態確認：
  
  建物の状態や、周辺環境をしっかりと確認しましょう。
  内見（物件の内覧）をして、実際に目で見て、匂いや音などを確認することが重要です。
  雨漏りやシロアリ被害など、見えない部分のチェックも大切です。
• 契約内容の確認：
  
  契約書の内容をよく確認しましょう。
  特に、修繕に関する条項や、解約に関する条項は重要です。
  疑問点があれば、不動産会社に質問し、納得した上で契約しましょう。
• リスクの理解：
  
  訳あり物件には、それぞれリスクがあります。
  例えば、事故物件の場合、心理的な負担を感じる可能性があります。
  建物の問題がある場合は、修繕費用や、快適な生活が送れない可能性があります。
  それぞれの物件のリスクを理解し、自分にとって許容できる範囲かどうかを判断しましょう。
• 周辺相場の確認：
  
  周辺の家賃相場を確認し、家賃が適正かどうかを判断しましょう。
  相場よりも極端に安い場合は、何か理由がある可能性を疑いましょう。

関係する法律や制度

訳あり物件に関連する法律や制度としては、以下のものがあります。

• 宅地建物取引業法：
  
  不動産会社は、物件の重要な情報（告知事項）を、契約前に買主または借主に説明する義務があります（重要事項説明）。
  この説明を怠った場合、罰則が科せられる可能性があります。
• 民法：
  
  建物の瑕疵（かし）があった場合、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を問うことができます。
  例えば、雨漏りやシロアリ被害など、建物の欠陥が原因で損害を被った場合、修繕費用などを請求できる可能性があります。
• 建築基準法：
  
  建物の構造や用途などに関する規定です。
  違法建築の場合、是正を求められたり、建て替えができなかったりする可能性があります。

誤解されがちなポイント

訳あり物件について、誤解されがちなポイントをいくつか整理しましょう。

• すべての訳あり物件が危険とは限らない：
  
  訳あり物件には、様々な種類があります。
  建物の老朽化や、周辺環境の問題など、必ずしも危険とは限らないケースもあります。
  物件の状態をしっかりと確認し、自分にとって許容できる範囲かどうかを判断することが重要です。
• 告知義務は永続的ではない：
  
  告知義務は、事件や事故が発生してから、ある程度の期間が経過すると、告知の必要がなくなる場合があります。
  ただし、告知義務の期間は、事件や事故の内容によって異なります。
• 家賃が安いからといって、必ずしもお得とは限らない：
  
  家賃が安い分、修繕費用や、心理的な負担など、デメリットも存在します。
  物件の状況や、自分のライフスタイルに合わせて、総合的に判断することが大切です。
• 不動産会社はすべての情報を把握しているわけではない：
  
  不動産会社も、すべての情報を把握しているわけではありません。
  特に、過去の事件や事故については、情報源が限られている場合があります。
  自分自身で、情報収集することも重要です。

実務的なアドバイスと具体例

訳あり物件を選ぶ際には、以下の点に注意すると良いでしょう。

• 内見は必須：
  
  必ず内見を行い、物件の状態を自分の目で確認しましょう。
  日当たり、風通し、騒音、匂いなど、五感を使って確認することが重要です。
  可能であれば、昼間だけでなく、夜間の様子も確認しましょう。
• 周辺住民への聞き込み：
  
  可能であれば、周辺住民に話を聞いてみましょう。
  物件に関する情報や、周辺環境について、詳しく知ることができる場合があります。
• 専門家への相談：
  
  不安な点がある場合は、不動産鑑定士や、弁護士などの専門家に相談しましょう。
  専門家の視点から、物件の評価や、契約に関するアドバイスを受けることができます。
• 契約前の確認事項：
  
  契約前に、以下の事項を確認しましょう。
  • 告知事項
  • 建物の状態
  • 周辺環境
  • 契約内容（修繕に関する条項、解約に関する条項など）
• 具体例：
  
  例えば、駅近の築古物件で、以前に孤独死があった場合、家賃が相場より2割程度安く設定されていることがあります。
  告知事項をしっかりと確認し、心理的な抵抗がないようであれば、検討する価値があるかもしれません。
  ただし、建物の老朽化が進んでいる場合は、修繕費用なども考慮する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 告知事項の内容が不明確な場合：
  
  告知事項の内容が曖昧で、理解できない場合は、不動産鑑定士や、弁護士などの専門家に相談し、詳細な説明を求めましょう。
• 建物の状態に不安がある場合：
  
  建物の老朽化や、構造的な問題など、建物の状態に不安がある場合は、建築士に相談し、建物の状態を詳しく調査してもらいましょう。
• 契約内容に疑問がある場合：
  
  契約内容に疑問がある場合は、弁護士に相談し、契約内容の適否についてアドバイスを受けましょう。
• 心理的な負担が大きい場合：
  
  事故物件や、心理的瑕疵物件に住むことに、強い抵抗を感じる場合は、無理に契約しない方が良いでしょう。
  専門家に相談し、自分の気持ちを整理することも大切です。

まとめ：訳あり物件を選ぶ際の重要ポイント

訳あり物件を選ぶ際には、以下の点を意識しましょう。

• 物件の種類を理解する：
  
  訳あり物件には、様々な種類があります。それぞれの特徴を理解し、自分にとって許容できる範囲かどうかを判断しましょう。
• 告知事項を確認する：
  
  不動産会社からの告知事項をしっかりと確認し、過去の事件や事故について、正確な情報を把握しましょう。
• 物件の状態を確認する：
  
  内見を行い、建物の状態や、周辺環境を自分の目で確認しましょう。
• リスクを理解する：
  
  訳あり物件には、それぞれリスクがあります。リスクを理解し、自分にとって許容できる範囲かどうかを判断しましょう。
• 専門家への相談も検討する：
  
  不安な点がある場合は、専門家に相談し、アドバイスを受けることも検討しましょう。

訳あり物件は、家賃が安いというメリットがある一方で、様々なリスクも存在します。
メリットとデメリットを比較検討し、自分にとって最適な物件を選ぶようにしましょう。