訳あり物件？大手不動産屋は信頼できる？お部屋探しの注意点

賃貸物件を探していると、家賃が相場より安い物件に出会うことがあります。その理由の一つとして考えられるのが、心理的瑕疵（かし）物件です。これは、その物件で過去に人が亡くなった、事件や事故があったなど、入居者が心理的に抵抗を感じる可能性がある物件のことです。

人が亡くなった場合、その原因や状況によっては、物件の価値が下がる可能性があります。そのため、家賃を下げて入居者を募集することがあります。

今回のケースでは、一週間前にその部屋で人が亡くなったという告知があったとのことです。これは、心理的瑕疵に該当する可能性があります。不動産会社は、この情報を告知する義務があります（告知義務）。

大手不動産会社であっても、すべての物件情報を完全に把握しているわけではありません。しかし、告知義務がある以上、この情報が事前に開示されるはずです。もし告知がなかった場合は、後々トラブルになる可能性もあります。

この問題に関係する主な法律は、宅地建物取引業法です。この法律は、不動産取引の公正さと安全性を確保するためのもので、不動産会社が守るべきルールを定めています。

具体的には、不動産会社は、物件の重要な情報（契約の判断に影響を与える可能性のある情報）を、契約前に買主または借主に説明する義務があります。これを「重要事項説明」といいます。心理的瑕疵に関する情報も、この重要事項説明に含まれるべきものです。

また、民法では、契約不適合責任というものがあります。これは、契約内容と異なる物件を引き渡した場合に、売主や貸主が負う責任です。もし告知義務違反があった場合、この契約不適合責任が問われる可能性があります。

心理的瑕疵物件について、よくある誤解を整理しましょう。

すべての人が亡くなった物件が心理的瑕疵物件に該当するわけではない。 例えば、病気で亡くなった場合は、一般的に告知義務はありません。ただし、孤独死や自殺の場合は、告知義務が発生する可能性が高いです。
告知義務の期間は一律ではない。 告知義務の期間について明確な決まりはありません。しかし、一般的には、事件や事故があった場合は、数年間は告知されることが多いようです。
告知義務は、不動産会社だけでなく、売主や貸主にもある。 不動産会社は、売主や貸主から情報を得て、それを買主や借主に伝える必要があります。

実際に心理的瑕疵物件を探す際の注意点や、不動産会社とのやり取りについて、具体的なアドバイスをします。

必ず、不動産会社に詳細を確認する。 なぜ家賃が安いのか、その理由を具体的に尋ねましょう。過去にどのような出来事があったのか、いつあったのか、詳しい情報を求めることが重要です。
重要事項説明をしっかり確認する。 重要事項説明書には、物件に関する重要な情報が記載されています。心理的瑕疵に関する記載があるか、しっかり確認しましょう。もし不明な点があれば、必ず質問してください。
契約前に、周辺環境を確認する。 物件の周辺環境も確認しておきましょう。例えば、病院や墓地が近くにある場合、気になる人もいるかもしれません。
内見（ないけん）をする。 実際に部屋を見て、自分の目で確認しましょう。部屋の雰囲気や、匂いなどを確認することで、心理的な抵抗感をある程度判断できます。
契約書の内容をしっかり確認する。 契約書には、万が一問題が発生した場合の対応などが記載されている場合があります。契約前に、内容をしっかり確認しておきましょう。

具体例：

あるアパートの一室で、孤独死があったとします。不動産会社は、その事実を告知する義務があります。入居希望者は、その事実を知った上で、契約するかどうかを判断できます。もし告知がなかった場合、後々、入居者が精神的な苦痛を感じ、トラブルになる可能性があります。

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

告知内容に疑問がある場合。 告知内容が曖昧であったり、不自然な点がある場合は、専門家（弁護士や不動産鑑定士など）に相談して、事実関係を確認することをおすすめします。
トラブルに発展した場合。 告知義務違反や、契約内容に関するトラブルが発生した場合は、弁護士に相談して、法的アドバイスを受けることが重要です。
心理的な不安が強い場合。 心理的瑕疵物件に対して、強い不安を感じる場合は、専門家（臨床心理士など）に相談して、カウンセリングを受けることも有効です。

今回のテーマに関する重要なポイントをまとめます。

お部屋探しは、人生における重要な決断の一つです。今回の情報を参考に、安心して物件を選んでください。