訳あり物件？東京S区S町駅近アパートの格安家賃…事故物件の見分け方

事故物件とは？基礎知識をわかりやすく解説

賃貸物件を探す際に「事故物件」という言葉を耳にしたことはありますか？ 事故物件とは、その物件内で人が亡くなった事実がある物件のことです。具体的には、自殺、他殺、孤独死などが該当します。ただし、病死や老衰による自然死は、原則として事故物件には含まれません。

事故物件かどうかは、家賃や売買価格に影響を与えることがあります。一般的に、事故物件は相場よりも安く設定されることが多いです。これは、心理的な抵抗感から、入居者や購入者が敬遠しがちになるためです。

今回のケースのように、家賃が相場より不自然に安い場合、事故物件である可能性を疑うことは自然なことです。しかし、安易に決めつけず、冷静に情報収集することが大切です。

今回のケースへの直接的な回答：事故物件かどうかを調べるには

後輩が契約しようとしているアパートが事故物件かどうかを調べる方法はいくつかあります。

• 不動産業者に確認する： 不動産業者には、物件の過去の出来事について告知する義務があります（告知義務）。これは、入居希望者に対して、物件に関する重要な情報を開示する責任のことです。もし、過去に物件内で人が亡くなっている事実があれば、不動産業者はそのことを告知しなければなりません。
• 「大島てる」などのサイトを利用する： インターネット上には、事故物件に関する情報をまとめたサイトがあります。これらのサイトで、物件の住所や周辺情報を検索することで、事故物件かどうかを調べることができます。ただし、これらの情報はあくまで参考として利用し、最終的には不動産業者に確認することをおすすめします。
• 近隣住民に聞き込みをする： 周辺の住民に、その物件について何か知っていることがないか尋ねてみるのも一つの方法です。ただし、個人情報保護の観点から、あまり詳細な情報を得ることは難しいかもしれません。

これらの方法を組み合わせることで、事故物件である可能性をある程度把握することができます。

関係する法律や制度：告知義務について

不動産取引においては、売主や貸主には、物件に関する重要な情報を買主や借主に告知する義務があります。これを「告知義務」といいます。

告知義務の対象となるのは、主に以下の事項です。

• 物件内で人が亡くなった事実（自殺、他殺、孤独死など）
• 心理的な瑕疵（かし）がある場合

心理的な瑕疵とは、物件の利用に影響を与えるような、心理的な負担となる事柄のことです。例えば、過去に事件や事故があった場合などが該当します。

告知義務は、買主や借主が安心して物件を利用できるようにするために設けられています。もし、告知義務違反があった場合、損害賠償請求や契約解除などの法的措置を講じられる可能性があります。

誤解されがちなポイント：全ての死が告知対象になるわけではない

事故物件に関する誤解として、全ての死が告知の対象になるわけではない、という点があります。

例えば、病死や老衰による自然死は、原則として告知の対象外です。ただし、孤独死の場合、特殊な事情がある場合は告知の対象となることがあります。具体的には、発見が遅れ、特殊清掃が必要になった場合などです。

また、告知義務の期間についても注意が必要です。一般的には、人が亡くなった事実から、数年間は告知義務があるとされています。しかし、その期間は明確に定められているわけではなく、個別のケースによって判断されます。

実務的なアドバイス：契約前に必ず確認を

事故物件かどうかを調べるためには、契約前に必ず以下のことを行うようにしましょう。

• 不動産業者に確認する： 不動産業者に対して、物件の過去について質問し、告知事項がないか確認しましょう。もし、告知事項がある場合は、その内容を詳しく説明してもらいましょう。
• 重要事項説明書を確認する： 契約前に交付される重要事項説明書には、物件に関する重要な情報が記載されています。事故物件に関する情報も、この中に記載されている場合がありますので、隅々まで確認しましょう。
• 契約書の内容を確認する： 契約書には、物件に関する様々な条件が記載されています。事故物件に関する特約事項がないか確認し、不明な点があれば、不動産業者に質問しましょう。

これらの確認を怠ると、後々トラブルになる可能性があります。契約前にしっかりと確認し、安心して新生活をスタートできるようにしましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

もし、事故物件である可能性があり、不安が解消されない場合は、専門家に相談することをおすすめします。

• 弁護士： 告知義務違反や、契約に関するトラブルが発生した場合、弁護士に相談することで、法的アドバイスや、適切な対応策を得ることができます。
• 不動産鑑定士： 事故物件であることによる、物件の価値への影響について知りたい場合は、不動産鑑定士に相談することができます。

専門家に相談することで、客観的な視点から問題点を整理し、適切な解決策を見つけることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 家賃が相場より安い場合、事故物件の可能性を疑うのは自然なことです。
• 事故物件かどうかを調べるには、不動産業者に確認し、インターネット上の情報サイトを利用し、近隣住民に聞き込みをするなどの方法があります。
• 不動産業者には、物件に関する重要な情報を告知する義務があります（告知義務）。
• 全ての死が告知の対象になるわけではありません。病死や老衰による自然死は、原則として告知の対象外です。
• 契約前に、不動産業者に確認し、重要事項説明書や契約書の内容をしっかりと確認しましょう。
• 不安が解消されない場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。

後輩が安心して新生活をスタートできるよう、しっかりと情報収集を行い、慎重に判断するようにアドバイスしてあげてください。