訳あり物件？相場より安い物件は事故物件？原因を徹底解説！

事故物件とは？基礎知識を整理

不動産の取引において、価格が相場よりも低く設定される物件を「訳あり物件」と呼ぶことがあります。その中でも、特に注意が必要なのが「事故物件」です。事故物件とは、その物件内で人が亡くなった事実がある物件のことを指します。人が亡くなった原因は問わず、自殺、他殺、事故死、病死など、すべてのケースが含まれます。

このような物件は、心理的な抵抗感から、購入希望者が減りやすいため、一般的に相場よりも価格が低く設定される傾向があります。ただし、すべてのケースで価格が下がるわけではなく、物件の状態や立地条件、周辺環境などによって価格への影響は異なります。

今回のケースへの直接的な回答

相場よりも明らかに安い物件を見つけた場合、それが事故物件である可能性は否定できません。過去にその物件で人が亡くなっている場合、不動産会社には告知義務が発生します。しかし、告知義務の範囲や期間には制限があり、すべての情報を把握できるとは限りません。他にも、周辺環境や物件の状態など、価格に影響を与える様々な要因があります。

関係する法律や制度：告知義務について

不動産取引においては、売主（または不動産会社）には、買主に対して物件に関する重要な情報を告知する義務があります。これを「告知義務」と呼びます。事故物件の場合、この告知義務が重要なポイントとなります。

告知義務は、過去にその物件内で人が亡くなった事実について、買主に伝えることを義務付けています。ただし、告知義務には期間の制限があり、いつまでも告知しなければならないわけではありません。一般的には、事件や事故が発生してから、おおよそ3年程度が目安とされています。ただし、事件の内容や社会的な影響度によっては、それ以上の期間、告知義務が発生する場合もあります。

告知義務違反があった場合、買主は売買契約を解除したり、損害賠償を請求したりすることができます。そのため、不動産会社は、告知義務を遵守するために、物件の過去の情報を徹底的に調査する必要があります。

誤解されがちなポイントの整理

事故物件に関する誤解として、以下のような点が挙げられます。

• すべての人が亡くなった物件が事故物件になるわけではない：例えば、老衰による自然死や、病院での病死などは、一般的に事故物件とはみなされません。ただし、孤独死など、特殊な状況下での死亡は、事故物件とみなされる可能性があります。
• 告知義務は永遠ではない：告知義務には期間の制限があります。事件や事故が発生してから、一定期間が経過すると、告知義務はなくなります。
• 価格が安い＝必ずしも事故物件ではない：価格が安い理由は、事故物件以外にも、様々な要因が考えられます。例えば、築年数が古い、立地条件が悪い、物件の状態が悪いなど、様々な要因で価格が下がる可能性があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

相場よりも安い物件を見つけた場合、以下の点に注意して情報を収集することが重要です。

• 不動産会社への確認：不動産会社に、その物件が事故物件かどうかを確認しましょう。告知義務のある事実があれば、必ず教えてくれます。
• 物件の履歴調査：可能であれば、物件の履歴を調査しましょう。過去の事件や事故に関する情報が、インターネットや近隣住民への聞き込みなどで得られる場合があります。
• 周辺環境の確認：周辺環境も重要な要素です。周辺に問題のある施設（例：暴力団事務所、ゴミ処理場など）がないか、確認しましょう。
• 物件の状態確認：物件の状態を詳しく確認しましょう。建物の老朽化、設備の故障、雨漏りなど、修繕が必要な箇所がないか確認しましょう。
• 契約前の重要事項説明：不動産会社から「重要事項説明」を受け、物件に関する重要な情報を確認しましょう。事故物件の場合、その事実が明記されているはずです。

具体例として、過去に自殺があった物件の場合、不動産会社は、その事実を告知する義務があります。一方、病気で亡くなった場合は、告知義務がないのが一般的です。ただし、孤独死の場合は、告知義務が発生する可能性があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 告知義務について疑問がある場合：不動産会社の説明に納得できない場合や、告知義務の範囲について疑問がある場合は、弁護士などの専門家に相談しましょう。
• 物件の瑕疵（かし）について不安がある場合：物件に隠れた瑕疵（欠陥）がないか不安な場合は、不動産鑑定士や建築士に相談し、専門的な調査を依頼しましょう。
• 契約に関するトラブルが発生した場合：契約内容や、不動産会社との間でトラブルが発生した場合は、弁護士に相談し、適切な対応策を検討しましょう。

専門家は、法律や不動産に関する専門知識を持っており、客観的な視点からアドバイスをしてくれます。また、法的トラブルが発生した場合、適切な対応をサポートしてくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

相場よりも安い物件には、様々な理由が考えられます。事故物件である可能性も否定できませんが、価格が安いからといって、必ずしも事故物件であるとは限りません。告知義務や周辺環境、物件の状態など、様々な要素を総合的に判断することが重要です。

今回の重要なポイントは以下の通りです。

• 相場より安い物件は、事故物件の可能性があります。
• 不動産会社には、告知義務があります。
• 告知義務には期間の制限があります。
• 価格が安い理由は、事故物件以外にも様々あります。
• 専門家への相談も検討しましょう。

物件購入を検討する際は、これらの情報を参考に、慎重に判断してください。