認知症の母の持ち家売却：相続と手続き、意思確認ができない場合の対応

認知症と不動産売却：基礎知識

まず、認知症の方の不動産売却について、基本的な知識を整理しましょう。認知症とは、脳の病気によって記憶力や判断力などが低下する状態です（認知機能障害）。そのため、ご本人が不動産売却の意思表示をすることが困難な場合があります。 法律上、意思能力（自分の行為の意義を理解し、自由に意思決定できる能力）が欠けていると判断された場合、ご本人の単独での売買契約は有効ではありません。

今回のケースにおける不動産売却の可否

今回のケースでは、お母様は認知症で意思確認ができない状態です。そのため、お母様がご存命中は、お母様単独で持ち家を売却することはできません。売却するには、お母様の死亡を待って、相続手続き（相続開始）を行い、相続人全員の合意を得て売却する必要があります。

相続と不動産売却に関する法律

不動産の売却は、民法（日本の私法の基本法）に基づいて行われます。相続に関しては、民法の相続に関する規定が適用されます。具体的には、お母様が亡くなられた時点で相続が開始し、法定相続人（法律で定められた相続人）が相続財産（この場合は持ち家）を相続します。この場合、法定相続人は質問者様と甥っ子2名となります。

相続財産を売却するには、相続人全員の同意が必要です。全員の同意が得られれば、相続手続き完了後、売却を進めることができます。ただし、相続人の中に未成年者がいる場合などは、家庭裁判所の許可が必要になるケースもあります。

誤解されやすいポイント：生前贈与と売却

生前贈与（生きている間に財産を贈与すること）によって、お母様の持ち家を事前に売却しようとする方もいらっしゃいますが、認知症の場合、贈与契約の有効性に問題が生じる可能性があります。 お母様の意思能力が十分でない場合、贈与契約は無効とされる可能性があり、相続時に問題となる可能性があります。

実務的なアドバイス：相続手続きと売却

お母様が亡くなられた後、まず相続手続きを行います。これは、戸籍謄本などの書類を準備し、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの財産を相続するかを決める手続きです。 相続手続きが完了したら、不動産会社に依頼して、持ち家の売却を進めることができます。 相続手続きには専門知識が必要なため、司法書士や弁護士などの専門家への相談がおすすめです。

専門家への相談：必要性とタイミング

相続手続きや不動産売却は、法律や手続きが複雑なため、専門家への相談が強く推奨されます。特に、相続人の間で意見が合わない場合や、複雑な相続が発生する可能性がある場合は、早期に相談することが重要です。 司法書士は相続手続き全般をサポートし、弁護士は法律的な問題点の解決に役立ちます。不動産会社は売却に関する手続きや価格交渉などをサポートします。

まとめ：認知症と不動産売却のポイント

認知症のお母様の持ち家を売却するには、お母様の死亡後、相続手続きを経て、相続人全員の合意を得ることが必要です。 手続きは複雑なため、司法書士、弁護士、不動産会社などの専門家のサポートを受けることが重要です。 生前贈与は、認知症の状態によっては無効となる可能性があるため、慎重に検討する必要があります。 早めの専門家への相談が、スムーズな手続きとトラブル回避につながります。