認知症初期の母の持ち家売却費用と介護施設入居の最適解を探る！～1200万円マンション売却と相続の費用とリスク～

1. 不動産売却と相続の基本知識

まず、不動産売却と相続の基本的な流れを理解しましょう。不動産売却とは、所有する不動産（この場合はマンション）を売ることです。相続とは、亡くなった人の財産（不動産や預金など）が、法律に基づいて相続人に引き継がれることです。

今回のケースでは、認知症初期の母親のマンションを売却するか、相続させるかという選択が問われています。どちらを選択するかは、母親の状況、ご家族の経済状況、ご家族の考えなどを総合的に判断する必要があります。

2. 認知症初期における不動産売却の手続き

認知症初期の場合、本人が契約行為を行う能力（**意思能力**）に問題がある可能性があります。そのため、売買契約を結ぶ際には、**成年後見制度**を利用することが有効です。成年後見制度とは、判断能力が不十分な人のために、後見人を選任し、財産管理や契約行為などを支援する制度です。

後見人を選任するには、家庭裁判所に申し立てを行う必要があります。後見人の種類には、**任意後見**と**法定後見**があり、状況に応じて適切な制度を選択する必要があります。

3. マンション売却にかかる費用

マンション売却にかかる費用は、大きく分けて次のとおりです。

• 仲介手数料：不動産会社に支払う手数料です。売買価格の3％＋6万円（税別）が一般的です。（例：1200万円の場合、約42万円）
• 登録免許税：不動産の所有権移転を登記する際に支払う税金です。売買価格の1.5％です。（例：1200万円の場合、約18万円）
• 不動産売買にかかる諸費用：司法書士への報酬、抵当権抹消費用など。
• 成年後見制度利用費用：後見人への報酬、裁判所への費用など。状況により大きく変動します。

これらの費用を合計すると、ざっくりと30～50万円程度と予想できますが、成年後見制度利用の費用はケースによって大きく変動するため、正確な金額は専門家に相談する必要があります。

4. 相続にかかる費用

母親が亡くなった後にマンションを相続する場合、相続税がかかる可能性があります。相続税の計算は複雑ですが、相続財産の総額から基礎控除額を差し引いた額に税率をかけた金額が相続税となります。相続財産には、マンション以外にも預金やその他の財産が含まれます。

相続税の税率は、相続財産の規模や相続人の数によって異なります。1200万円のマンションのみを相続する場合、相続税がかからない可能性も高いですが、他の財産と合わせて相続財産が大きくなると相続税がかかる可能性があります。

5. 誤解されがちなポイント：認知症と売買契約

認知症初期だからといって、必ずしも不動産売買契約ができないわけではありません。意思能力の有無は、個々の状況によって判断されます。医師の診断書や、成年後見制度の利用などによって、契約能力を補完することができます。

6. 実務的なアドバイスと具体例

まず、信頼できる不動産会社と相談することが重要です。認知症初期の母親の状況を説明し、最適な売却方法を検討してもらいましょう。成年後見制度の利用についても、弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。

介護施設の費用と、マンション売却後の生活費を比較検討し、将来的な経済状況をシミュレーションすることも大切です。

7. 専門家に相談すべき場合とその理由

不動産売買や相続、成年後見制度は専門的な知識が必要な分野です。少しでも不安や疑問があれば、不動産会社、弁護士、司法書士、税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家のアドバイスを受けることで、最適な判断を行い、トラブルを回避することができます。

8. まとめ

認知症初期の母親のマンション売却は、成年後見制度の利用など、慎重な手続きが必要です。売却費用は諸費用を含め30～50万円程度と予想されますが、成年後見制度の利用費用はケースによって大きく変動します。相続する場合も、相続税がかかる可能性があります。介護施設費用と比較検討し、専門家のアドバイスを受けながら、最適な選択をしてください。