賃貸アパート管理会社選びの疑問を解決！対応度合いや注意点について解説

質問の概要

来月から賃貸アパートを建てる予定の友人の代わりに質問します。友人は、アパートの管理を管理会社に委託したいと考えています。そこで、管理会社の対応度合い（集客、入居者の調査、滞納・トラブル対応など）や、仕事の姿勢について詳しく知りたいそうです。

具体的には、

一般の管理の場合
サブリースの場合

の両面から、以下の3社の管理会社について見解を求めています。

アレップス
東急リバブル（サブリースは未確認）
スターツアメニティー（ピタットハウス）

場所は東京の多摩地区です。何か良い点や注意点があれば教えてください。

管理会社は、集客力、入居者対応、契約内容で比較検討を。一般管理とサブリースの違いを理解し、会社の評判や実績を調べ、複数の会社を比較検討しましょう。

回答と解説

管理会社って何をするの？賃貸経営のパートナー

賃貸アパートの管理会社は、オーナー（大家さん）に代わって、アパート経営をサポートする専門家です。主な仕事内容は多岐にわたります。

入居者募集: 部屋を探している人にアピールし、入居者を獲得します。
契約業務: 入居希望者との契約手続きを行います。
家賃管理: 家賃の回収や、滞納者への対応を行います。
入居者対応: 入居者からの問い合わせやクレームに対応します。
建物の維持管理: 設備の点検や修繕、清掃などを行います。

管理会社に管理を委託することで、オーナーはこれらの業務から解放され、賃貸経営に集中できます。

今回の質問への直接的な回答：3社の特徴と選び方のポイント

ご質問の3社について、一般的な情報と、管理会社を選ぶ上でのポイントを解説します。

アレップス: 賃貸管理に特化した会社です。地域密着型のサービスが期待できます。多摩地区での実績や評判を調べてみましょう。
東急リバブル: 大手不動産会社で、賃貸仲介も行っています。管理業務の質や、集客力に期待できますが、サブリースの有無は確認が必要です。
スターツアメニティー（ピタットハウス）: ピタットハウスのネットワークを活用した集客力に期待できます。管理体制や、入居者対応の評判を確認しましょう。

管理会社を選ぶ際は、以下の点を重視しましょう。

集客力: 入居者をどれだけ集められるか。
入居者対応: トラブル対応や、入居者からの問い合わせへの対応。
家賃管理: 滞納時の対応や、家賃の回収能力。
管理体制: 建物の維持管理や、修繕計画の提案。
費用: 管理委託料や、その他の費用。

管理方式の違い：一般管理とサブリース

管理会社との契約には、主に「一般管理」と「サブリース」の2つの方式があります。

一般管理: オーナーは管理会社に管理業務を委託し、家賃収入は入居者から直接受け取ります。管理会社は、家賃の数%を手数料として受け取ります。
サブリース（一括借り上げ）: 管理会社がオーナーの物件を借り上げ、入居者の有無に関わらず、オーナーに一定の家賃を支払います。空室リスクを管理会社が負う代わりに、家賃収入は一般管理よりも低くなる傾向があります。

それぞれのメリット・デメリットを理解し、ご自身の状況に合った方を選びましょう。

知っておきたい法律と制度：契約内容の確認

賃貸管理に関する主な法律や制度は以下の通りです。

借地借家法: 賃貸借契約に関する基本的なルールを定めています。
民法: 契約全般に関するルールを定めています。

管理会社との契約にあたっては、以下の点を必ず確認しましょう。

管理業務の内容: どこまで管理してもらえるのか。
管理委託料: 費用はどれくらいか。
契約期間: 契約期間と、更新条件。
解約条件: 契約を途中で解約できるか。解約時の違約金など。

契約書は隅々まで読み、不明な点は必ず確認しましょう。

誤解されがちなポイント：サブリースは万能ではない

サブリースは、空室リスクを回避できるというメリットがありますが、注意すべき点もあります。

家賃保証の減額: 契約期間中に家賃が減額される可能性があります。
解約条件: 契約を途中で解約されるリスクがあります。
管理会社の経営状況: 管理会社が倒産した場合、家賃収入が途絶える可能性があります。

サブリースを選ぶ際は、契約内容を慎重に確認し、複数の会社を比較検討しましょう。

実務的なアドバイス：管理会社の比較検討と情報収集

管理会社を選ぶ際には、以下のステップで比較検討を進めましょう。

情報収集: 複数の管理会社の情報を集め、それぞれの特徴や強みを比較します。
見積もり: 複数の会社から見積もりを取り、費用を比較します。
面談: 気になる会社とは面談し、担当者の対応や、管理体制について詳しく話を聞きます。
実績確認: 過去の管理実績や、入居者の評判などを確認します。
契約内容の確認: 契約書の内容を隅々まで確認し、不明な点は質問します。

インターネット検索や、不動産関連の書籍、専門家への相談なども有効です。

専門家に相談すべき場合：弁護士や不動産鑑定士の活用

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

契約内容が複雑で理解できない場合: 弁護士に相談し、契約内容のチェックやアドバイスを受けましょう。
家賃の減額や、契約に関するトラブルが発生した場合: 弁護士に相談し、法的手段について検討しましょう。
物件の価値を正確に評価したい場合: 不動産鑑定士に相談し、物件の適正な価値を評価してもらいましょう。

まとめ：賃貸管理会社選びの重要ポイント

賃貸アパートの管理会社選びは、賃貸経営の成否を左右する重要な要素です。以下の点を意識して、最適な管理会社を選びましょう。

集客力: 入居者をどれだけ集められるか。
入居者対応: トラブル対応や、入居者からの問い合わせへの対応。
家賃管理: 滞納時の対応や、家賃の回収能力。
管理方式の選択: 一般管理とサブリースのメリット・デメリットを理解し、ご自身の状況に合った方を選ぶ。
契約内容の確認: 契約書の内容を隅々まで確認し、不明な点は質問する。

複数の会社を比較検討し、信頼できるパートナーを見つけましょう。