賃貸ビル相続のからくり！収益は査定額にどう影響？2人相続の計算方法を徹底解説

１．賃貸ビルの評価：収益不動産の基礎知識

相続税の評価において、賃貸ビルのような収益不動産（不動産から定期的に収入を得ている不動産）は、単なる建物の価格だけでなく、将来得られると予想される賃貸収入（収益）も考慮して評価されます。これは、収益性の高い不動産ほど価値が高いと判断されるためです。 単に建物の構造や築年数だけで評価するのではなく、その不動産がどれだけの収益を生み出すかという点が非常に重要になります。

２．賃貸収入が査定額に反映される仕組み

賃貸ビルの査定額は、主に「建物価格」と「収益還元法による評価額」を考慮して決定されます。

* **建物価格:** 建物の構造、築年数、土地の面積、場所などから算出される、建物の物理的な価値です。これは、建物を解体した場合に得られる土地と資材の価値を参考に算出されます。

* **収益還元法による評価額:** これは、将来得られると予想される賃貸収入から、ビルの価値を逆算する方法です。具体的には、予想される年間賃貸収入を、資本化率（資本化率とは、不動産投資において、年間純収益を不動産価格で割った割合のこと。将来の収益を現在の価値に換算する際に用いられます。）で割ることで算出されます。資本化率は、市場金利や不動産の属性（立地、築年数など）によって変化します。

つまり、毎月の賃貸収入100万円は、年間1200万円の賃貸収入となり、この収益を基に収益還元法による評価額が算出され、建物価格と合わせてビルの最終的な査定額が決定されます。

３．関係する法律や制度：相続税法

相続税の計算においては、相続税法に基づき、相続財産の評価が行われます。 賃貸ビルの評価については、前述の建物価格と収益還元法による評価額を考慮し、より高い方の価格が採用されます。 この評価は、税務署が定める基準に従って行われます。

４．誤解されがちなポイント：建物価格のみの評価

賃貸ビルの価値を建物の価格だけで評価するのは誤りです。 収益を生み出す不動産は、その収益性も価値に大きく影響します。 収益性を考慮せずに評価すると、ビルの真の価値を過小評価してしまう可能性があります。

５．実務的なアドバイスと具体例：相続税の申告

相続税の申告は、専門家に依頼することを強くお勧めします。 税理士や不動産鑑定士は、ビルの正確な評価を行い、相続税の申告を円滑に進めるためのサポートをしてくれます。 2人で相続する場合、それぞれの相続分を明確にするために、遺産分割協議書を作成する必要があります。 この協議書には、ビルの評価額と相続分が明確に記載されるべきです。

例えば、ビルの評価額が2億円と評価され、2人で相続する場合、遺産分割協議書によって、それぞれ1億円ずつ相続するといった合意がなされます。

６．専門家に相談すべき場合とその理由

相続税の申告は複雑な手続きを伴い、誤った申告は多額のペナルティにつながる可能性があります。 特に、高額な不動産を相続する場合、専門家のアドバイスを受けることが不可欠です。 税理士や不動産鑑定士は、相続税に関する最新の法律や制度に精通しており、適切なアドバイスとサポートを提供してくれます。

７．まとめ：賃貸ビルの相続における重要なポイント

賃貸ビルの相続では、建物価格だけでなく、賃貸収入による収益性も考慮した評価が重要です。 正確な評価を行うためには、税理士や不動産鑑定士などの専門家の協力を得ることが不可欠です。 相続税の申告は複雑な手続きですので、専門家のサポートを受けながら、円滑な相続手続きを進めるようにしましょう。 遺産分割協議書の作成も忘れずに行いましょう。